나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3167 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 위치하는 "엘케이드림빌 제4층 제401호" 로서 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감(탐문조사), 창호 : 샤시 등 마감임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 피로티 주차장 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조)

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3167 (1)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 1.2. 부동산 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 818-7 엘케이드림빌 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 토지 면적: 20.86㎡ (약 6.31평)

* 건물 면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

* 토지 지분: 20.8591㎡

* 건물 지분: 29.94㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제4층 제401호 (사용승인일 2022.02.09)

* 1.3. 매각 정보

* 감정가: 339,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통상황

* 차량 접근 및 주·정차가 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 2.3. 도로상태

* 본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부현황 및 권리관계

* 말소기준권리: 2026년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (을3) 입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존(최정은 외 1명, 2022.02.17), 공유자전원지분전부이전(박인한, 2022.04.15), 주택임차권(강민구, 2023.12.27 등기사항전부증명서 참조), 강제경매(주택도시보증공사, 2026.01.13) 순으로 등기되어 있습니다.

* 주택임차권(강민구)은 말소 예정으로, 본건 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강 (주택도시보증공사)

* 보증금: 335,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 12월 27일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 임차인에게 대항력이 없으므로, 잔여 보증금에 대한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 시세 분석

* 본건은 전용면적 약 9.06평으로, 최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래된 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택(2019년 건축)은 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,576만원)

* 2026년 7월 16일 거래된 37.44㎡(약 11.32평) 다세대주택(1986년 건축)은 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,325만원)

* 2026년 7월 2일 거래된 37.56㎡(약 11.36평) 다세대주택(2002년 건축)은 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,408만원)

* 본건 감정가는 339,000,000원이며, 면적은 29.94㎡(약 9.06평)입니다. (평당 약 3,741만원)

* 최근 거래된 유사 신축(2019년 건축, 19.98㎡)의 거래가를 본건 면적(29.94㎡)으로 환산 시 약 323,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 감정가는 최근 신축 주택의 시세를 반영한 것으로 보입니다. 연식이 오래된 주택들의 시세와는 격차가 크게 납니다.

5. 생활정보

* 5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 본건 인근에는 "서울신정고등학교"가 위치하고 있으며, 지역 내 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설(장례식장, 쓰레기 소각장 등)이 다수 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 공항 관련 보호구역(중요시설물보호지구, 대공방어협조구역)이 있으나, 이는 일반적인 지역 제한사항으로 혐오시설과는 다릅니다.

* 5.2. 건축 정보

* 건물명: 엘케이(LK)드림빌 (LK드림빌)

* 사용승인일: 2022년 2월 9일

* 총 층수: 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 난방방식: 도시가스 개별난방 (기본 설비 내역에 포함)

* 주차: 옥외 기계식 주차장(7대 가능) 보유

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 강 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경에 따라 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 보증금 인수 위험은 없다고 볼 수 있습니다. 다만, 매각 조건 이행 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 6.2. 권리관계 관련 리스크

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 권리관계는 비교적 명확합니다. 매수인은 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 6.3. 기타 리스크

* 토지 이용 계획상 "중요시설물보호지구(공항)", "대공방어협조구역", "과밀억제권역", "토지거래계약에 관한 허가구역" 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31)은 매각 시점과 맞물려 있거나 근접해 있으므로, 취득 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 등 용도별 허가 대상 및 기간 상이)

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 점은 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 채무가 없다는 것입니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

* 감정가는 주변 최근 신축 주택의 시세와 부합하는 수준으로 평가되었으며, 시장 경쟁 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한 사항은 취득 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 관리 상태 및 주거 환경이 우수합니다.

* 대항력 없는 임차인 및 HUG 조건부 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 서울 강서구 지역의 지속적인 개발 가능성 및 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다세대주택으로서 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가는 339,000,000원입니다.

* 최근 유사 신축(2019년 건축, 19.98㎡)의 거래가(216,000,000원)를 본건 면적(29.94㎡)에 적용하여 환산 시 약 323,000,000원 수준입니다.

* 본건 건물 연식이 더 신축(2022년)인 점을 감안할 때, 감정가는 시장 가치 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* HUG의 조건부 매각으로 인한 법적 리스크가 최소화되었으므로, 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

* 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 325,000,000원에서 339,000,000원 사이로 제안합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 328,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.