나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3141 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-17 호암빌 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2015-10-29) 외벽: 돌붙임 및 벽돌타일 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대주택>(방, 거실겸주방, 화장실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 147-17: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 정비구역(2020-06-04)(금천구 독산1동(복숭아마을) 147일대 관리형 주거환경개선구역-도시재생과), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 147-59: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 정비구역(2020-06-04)(금천구 독산1동(복숭아마을) 147일대 관리형 주거환경개선구역-도시재생과), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3141 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 147-17 호암빌 제4층 제404호

용도: 도시형생활주택

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 23.36㎡ (약 7.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.40㎡ (약 11.31평)

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제404호

사용승인일: 2015년 10월 29일

1.4. 감정평가 및 매각 정보

감정가: 301,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 정비구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

특수물건정보: 정비구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(2020-06-04), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.08.26~2026.08.25) 등으로 지정되어 있어 인허가 및 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 교육환경보호구역은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 한국캐피탈의 가압류(2022-12-20)입니다.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(임차인: 정연봉)가 보증금 330,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2021년 12월 10일, 확정일자는 2021년 11월 30일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 21일입니다. 본 건 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 본 건의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 인수할 보증금은 0원입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 378,853,062원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 확인할 수 있습니다.

* 2017년식, 53.72㎡(약 16.25평) 다세대 주택이 2026년 5월 6일 440,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 27,077,000원)

* 2023년식, 29.87㎡(약 9.04평) 다세대 주택이 2026년 5월 5일 325,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 35,951,000원)

* 2012년식, 21.99㎡(약 6.65평) 연립 주택이 2026년 5월 1일 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 21,052,000원)

4.2. 면적별 시세 비교

본 건은 37.40㎡(약 11.31평)의 도시형생활주택으로, 감정가는 301,000,000원입니다. 이는 평당 약 26,613,000원으로, 최근 거래된 2017년식 다세대 주택과 유사한 시세를 보이며, 신축 다세대 주택보다는 낮은 가격대를 형성하고 있습니다. 전반적으로 해당 면적과 건축 연도를 고려할 때, 감정가는 시장 시세와 부합하거나 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태 및 설비

본 건은 방, 거실겸주방, 화장실, 발코니로 구성된 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물에는 전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉시 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 및 HUG 조건

본 건은 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 가능성이 있으나, 구체적인 사업 진행 및 일정에 대한 불확실성이 존재합니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경이 명시되어 있어, HUG의 채권 확보 및 인수 과정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

가장 중요한 부분은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없으며, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인의 인수 부담이 없음을 의미하나, 해당 조건의 명확한 이행 및 등기 말소 절차가 원활히 진행되는지 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 건물 활용 및 거래 시 관련 법규에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담은 없습니다. 정비구역에 해당하여 향후 발전 가능성이 있으나, 관련 규제 및 HUG 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 정비구역 지정을 통한 미래 가치 상승 기대할 수 있습니다.

* 비교적 최신 연식(2015년)과 적정 면적(37.40㎡)을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 수익률 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 시세와 본건의 면적, 건축 연도 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서의 입찰이 예상됩니다. 특히, 최근 거래된 신축 소형 주택의 높은 평당가와 본건의 연식 및 면적을 고려하면, 300,000,000원에서 320,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 형성할 것으로 판단됩니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황과 경쟁 물건의 유무를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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