나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50062 [1] 서울특별시 은평구 대조동 33-48 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동에 소재하는 대은초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변으로는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 세로 수준(대체로 약1.5~2미터)의 막다른 (보도블럭)포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역 (역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역(자세한 사항은 정비사업신속추 진단으로 문의), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도:아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)).

제시목록 외의 물건

후면 "건물 감정평가요항표" 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 토지의 지적개황은 현장조사시 부득이하게 접근가능한 범위내에서 가능한 수단을 통해 개략적으로 파악하였는 바, 현황 이용상 및 개별특성상 본건 토지 경계상으로 그 정확한 지적경계 및 그에 따른 이용상황 등이 매우 불명확하니 유의바라며 경매참여시 에는 본건 토지의 지적경계 등에 대한 별도의 재확인이 필히 요망되니 유의바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 페인팅마감, 벽돌붙임마감 등, 내벽 ; 벽지마감 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 주택으로 이용중임.(자세한 사항은 후면 '건물개황도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건 건물의 경우 현황 이용상 난해성, 다소 비협조적인 현장조사상의 제약사항 등으로 그 개황의 파악에 어려움이 있어 부득이 접근가능한 범위내에서 목측 등 가능한 수단을 통해 개략적으로 본건 건물의 개황을 파악하였는 바, 사실조회시 실제와 다소 상이할 수 있으니 유의바라며 경매참여시에는 본건 건물개황에 대한 재확인이 필히 요망되니 참고 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50062 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 대조동 33-48

* 용도: 단독주택

* 감정가: 813,717,500원

* 토지면적: 102.00㎡ (약 30.85평)

* 건물면적: 46.45㎡ (약 14.05평)

* 건물 제시외면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 비케이자산관리대부

* 특이사항: 토지거래허가구역, 재개발구역, 정비구역 (역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정비구역)

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 은평구 대조동, 대은초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 주거용 건물, 상업용 건물, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 본건 토지는 남동측으로 폭 약 1.5~2미터의 막다른 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 소유권은 전택술, 전종필(협의분할에 의한 상속)로 이전되었습니다.

* 말소기준권리는 2024년 12월 10일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권(을10)입니다.

* 이후 접수된 가압류(주식회사대한채권관리대부, 제이앤엘파이낸스대부주식회사) 및 강제경매(비케이자산관리대부)는 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 460,130,211원입니다.

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 다만, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 주의가 필요합니다.

* 경매로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 비고란에 기재됨)

* 본건은 일괄매각으로 제시외 건물도 포함됩니다.

* 지적경계가 불명확할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 지적 경계에 대한 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 생활 편의시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 주변에 각종 주거용, 상업용, 업무용 건물들이 소재하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 향후 재개발 및 정비사업 구역으로 지정되어 있어, 사업 진행 시 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대은초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장 및 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역, 재개발구역, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성이 있을 수 있습니다. 특히 역촌역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 구역에 포함되어 있어, 재개발 진행 상황에 따라 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

* 본건 토지의 지적 경계가 현황 이용상 불명확하므로, 정확한 경계 확인 및 측량이 필수적이며, 이에 따른 분쟁 소지가 있습니다.

* 건물 사용승인일이 1961년으로 노후도가 상당하여, 건축물 보수 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황 파악에 어려움이 있었고, 실제와 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 대조동에 위치한 단독주택으로, 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 속합니다.

* 인근의 학교, 교통, 편의시설 등 입지 조건은 양호하나, 토지 경계의 불명확성과 건물의 노후도는 주요 리스크 요인입니다.

* 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함되나, 임대 관계가 파악되지 않아 주의가 요구됩니다.

* 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 토지 경계 명확화 여부가 향후 투자의 핵심 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 및 도시 정비사업 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 서울 도심 내 입지로 꾸준한 수요 예상.

* 토지 면적이 비교적 넓어 향후 개발 시 유리한 조건.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 813,717,500원입니다.

* 최근 주변 다세대 주택 매매 사례(전용면적 25~29㎡, 310백만원~340백만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 다만, 본건은 단독주택 토지로서 재개발 잠재력을 고려해야 합니다.

* 토지 경계 불명확, 건물 노후도, 미상 임대 관계 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

* 향후 재개발 사업 진행 가능성과 토지 경계 명확화 여부에 따라 가치가 달라질 수 있으나, 현재 시점에서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 5억 7천만원 ~ 6억 2천만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 특히, 토지 경계 명확화 비용 및 시간을 고려하여 하한선에 가깝게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.