나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50032 [1] 서울특별시 은평구 불광동 301-57 명지타운 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 '동명여자고등학교' 북측 인근에 소재하는 부동 산(구분건물)로서, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '연신내역(지하철 3,6호선)'이 소 재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2012.03.06) -외벽 : 드라이비트, 치장벽돌 및 인조석 마감 등, -창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 토지는 2필지의 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 토지는 북동측 및 북서측으로 각각 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

불광동 301-57 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도심 공공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25. )),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.1 0.20.~2026.12.31.)) 불광동 301-58 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도심 공 공주택 복합지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대 ,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용 도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50032 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 301-57 명지타운 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 412,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물면적: 50.92㎡ (약 15.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 권OO

건축연도: 2012년 (사용승인일: 2012.03.06)

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 6층 중 6층

등기부채권 총액: 378,000,000원

특이사항: 토지거래허가구역

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 '명지타운' 6층 602호로, '동명여자고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 3, 6호선 '연신내역'이 소재하여 교통 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023.12.08 접수된 주식회사에즈금융서비스의 근저당권 (을11) 입니다.

낙찰로 인해 말소되는 권리:

* 주식회사에즈금융서비스 근저당권 (을11, 288,000,000원)

* 권태희 근저당권 (을14, 60,000,000원)

* 전영훈 근저당권 (을15, 30,000,000원)

* 권태희 임의경매개시결정 (갑8, 60,000,000원)

* 위 권리보다 선순위인 소유권보존 (갑1), 소유권이전 (갑2, 갑5) 등은 낙찰 후 소멸됩니다.

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보상 인수되는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 900,000원

전입/확정일자: 2024.12.31

배당신고일자: 2026.02.13

대항력: 없음

비고: 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024.12.31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금이 없으며 대항력이 없습니다.

인수되는 임차인의 보증금: 0원

결론: 인수되는 권리 및 임차보증금은 없어 경매 물건 자체에 대한 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 삼흥빌리지 (2016년 건축, 54.48㎡): 2026년 5월 350,000,000원에 거래. (평당 약 212만원)

* 디앤제이하우징 (2016년 건축, 29.87㎡): 2026년 5월 290,000,000원에 거래. (평당 약 321만원)

* 송광맨션C동 (2003년 건축, 75.9㎡): 2026년 5월 470,000,000원에 거래. (평당 약 205만원)

본건 '명지타운'은 2012년 건축, 50.92㎡ (약 15.40평) 면적입니다.

가장 유사한 '삼흥빌리지' (54.48㎡, 2016년 건축) 거래가 350,000,000원임을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 약 320,000,000원 ~ 350,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 412,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3, 6호선 연신내역 이용 가능, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성 양호.

* 교육: 동명여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 학교 다수 소재.

* 편의시설: 근린생활시설 혼재로 일상생활 편리.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역:

- 외국인 등 대상, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도 (2025.8.26~2026.8.25).

- 아파트 허가대상 용도 (2025.10.20~2026.12.31).

사건번호(2026타경) 및 허가구역 지정 기간을 고려할 때, 경매 시점 또는 잔금 납부 시점에 따라 외국인 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. (매수인의 국적 및 실제 거래 목적에 따라 확인 필요)

* 도시계획적 제한사항:

- 가축사육제한구역

- 가로구역별 최고높이 제한지역

- 도심 공공주택 복합지구

- 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역 (주요산 주변)

이러한 제한사항들은 향후 재건축, 증축 등 개발 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설:

본 보고서 작성 시점에서는 제공된 정보 및 외부 검색을 통한 혐오시설 유무 확인이 제한적이므로, 직접적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 불광동에 위치한 다세대주택으로, 연신내역 역세권에 가까워 교통이 편리합니다.

인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 다소 부담으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

토지거래허가구역이라는 점은 외국인 등 특정 매수자에게 제약이 될 수 있으나, 내국인 일반 매수자에게는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 연신내역 역세권 입지로 향후 직주근접 및 교통 편의성에 따른 가치 상승 기대.

* 명도 부담이 없는 권리 관계.

* 주변 개발 계획 (도심 공공주택 복합지구 등) 고려 시 잠재적 개발 이익 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 및 연식의 물건 시세(약 3.2억~3.5억)와 감정가(4.12억)를 종합적으로 고려하였습니다.

권리관계가 깨끗하고 명도 부담이 없다는 점, 그리고 첫 경매라는 점을 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서, 시장 시세를 반영한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 제반 비용을 제외한 실투자금액을 고려한 예상 입찰가는 390,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.