나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3250 [1] 서울특별시 구로구 온수동 82-1 다보빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세준 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수체육공원" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 소형 아파트, 산업단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철1,7호선 환승역인 "온수역" 및 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2017.09.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)'임.(방2, 주방 및 거실, 화장실 등, 후첨 내부구조도 참조) ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 ‘도시형생활주택(단지형다세대주택-12세대)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 동측으로 노폭 약4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

온수동 82-1 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3250 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 82-1 다보빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 204,000,000원

토지면적: 19.77㎡ (약 6.0평)

토지지분: 19.77㎡ (약 6.0평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.1평)

건물지분: 29.97㎡ (약 9.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 스OOOOOO

건축년도: 2017년 9월 19일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지상 5층 건물 내 제2층)

세대수: 총 12세대

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수체육공원" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 소형 아파트, 산업단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진·출입은 용이하며, 남동측 인근에는 지하철 1, 7호선 환승역인 "온수역"이 위치해 있습니다.

또한, 본건 인근으로 각종 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계 분석 결과, 말소기준권리는 2020년 1월 31일 접수된 스카이저축은행의 근저당권(79,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수해야 할 별도의 권리가 없습니다.

등기부채권 총액은 208,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 윤태희(윤 ) 씨가 등록되어 있습니다.

보증금은 30,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

배당신고일자는 2026년 3월 9일이나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

따라서, 윤태희 씨의 보증금은 인수되지 않습니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 2017년에 준공된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 주변에 위치한 1985년, 1988년식 연립주택 대비 신축 건물이라는 장점을 가집니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역의 연립주택(성원빌라, 동진빌라)은 면적 및 준공연도에 따라 4억 2천 5백만원에서 7억 1천만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 전용면적 29.97㎡ (약 9.1평)에 대한 감정가 2억 4백만원은 평당 약 2,240만원 수준으로, 신축 연식 대비 합리적으로 평가된 것으로 판단됩니다.

비록 비교 대상이 연립주택이긴 하나, 신축이라는 점을 고려하면 시장 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "온수체육공원" 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

지하철 1, 7호선 온수역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

또한, 다양한 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 다세대주택, 소형 아파트 및 산업단지가 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다.

반경 내 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았으나, 인접한 산업단지의 성격에 따른 소음이나 환경적 영향은 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 다양한 도시계획법규의 제한을 받고 있습니다.

주요 제한 사항으로는 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 경매 진행 시점에 따라 해당 허가 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장상 현황도에 기반하여 조사되었으므로, 실제 내부 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 온수동에 위치한 2017년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축임에도 불구하고 합리적인 감정가로 경매에 나왔습니다.

지하철역 및 공원이 인접하여 주거 편의성과 쾌적성을 동시에 갖추고 있으며, 권리관계도 명확하여 인수 부담이 없습니다.

다만, 여러 토지 이용 제한 사항과 현장 조사 상의 제약이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 주변 구형 건물 대비 높은 경쟁력을 갖추고 있습니다.

역세권 입지: 지하철 1, 7호선 온수역을 도보로 이용 가능하여 교통이 매우 편리합니다.

쾌적한 주거 환경: 온수체육공원이 인접해 있어 여가 활동 및 휴식에 유리합니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 인수할 권리 및 보증금이 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

합리적 감정가: 신축 건물임에도 불구하고 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 평가되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 물건입니다.

감정가는 204,000,000원이며, 전용면적 9.1평 기준 평당 약 2,240만원입니다.

최근 주변 연립주택 매매 시세(평당 약 205만원 ~ 451만원)를 고려할 때, 본건의 신축 연식(2017년)은 상당한 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

신축 프리미엄과 역세권 입지를 감안하면, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문을 통한 실제 물건 상태 및 주변 개발 계획 등을 추가적으로 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.