나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50052 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 490-17 거성리젠시 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "구산역(지하철6호선)" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중 교통편의도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호로서, 외 벽 : 석재 및 드라이비트 마감 등. 창 호 : 섀시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 집합건축물대장 건축물현황도를 기준하여 내부이용상황을 도시하였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50052 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 490-17 거성리젠시 2층201호

신주소: 서울특별시 은평구 연서로17길 46-24 (갈현동)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 409,000,000원

토지면적: 40.02㎡ (약 12.1평)

토지지분: 40.02㎡ (약 12.1평)

건물면적: 69.45㎡ (약 21.0평)

건물지분: 69.45㎡ (약 21.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

건축년도: 2009년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 내 2층 201호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "구산역(지하철 6호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 구산역이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.

* 주변 시설: 지하철 6호선 구산역, 다수의 버스 노선, 지역 상업 시설, 주거 편의 시설 등이 인접해 있습니다. 현장 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매 등기 내역이 있으며, 말소기준권리인 2011년 10월 4일자 구산동새마을금고 근저당권(을2)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있습니다.

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (2011-10-04, 구산동새마을금고, 130,000,000원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 227,500,000원

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-07-07

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 실제 내부 사정은 다를 수 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 은평구 갈현동 일대는 주로 주택가로 형성되어 있으며, 지하철 6호선 구산역을 중심으로 소규모 상업 시설 및 편의시설이 혼재되어 있습니다.

* 물건 자체는 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으나, 대형 상업 시설이나 유흥가 등과는 거리가 있어 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 구산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 근린생활시설, 마트, 병원, 학교 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 주거환경: 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.). 외국인 등 특정 대상자 또는 용도에 해당할 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 국내 개인 간 거래 시에는 큰 영향이 없을 수 있습니다. 매수 전 관련 규정을 확인하시는 것이 좋습니다.

* 대항력 있는 임차인: 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 보증금이 0원으로 되어 있으나, 이에 대한 법적 검토 및 명확한 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 2009년 사용승인되어 약 17년 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 구산역 인근에 있어 교통 여건이 우수하고 주거 환경 또한 양호합니다.

* 등기부상 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 신중한 접근이 필요하며, 토지거래허가구역 지정은 추가적인 확인 사항입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실수요자 또는 적절한 리스크 관리가 가능한 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 지하철 6호선 구산역 역세권으로 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 주거 편의성: 생활에 필요한 편의시설 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 409,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중, 유사 면적(71.91㎡)의 창성빌라(507-2)가 2026년 5월 330,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건(69.45㎡)의 시세는 약 318,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 입찰가 산정 고려사항:

* 감정가(409,000,000원) 대비 주변 시세(약 318,000,000원)가 상당히 높은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크 및 제반 비용을 감안해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정은 거래 절차상 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 상기 분석을 종합할 때, 보수적으로 접근하여 시세 및 명도 리스크를 반영한 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.