나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경12 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제9층 제915호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 내 제9층 제915호로서, (사용승인일 : 2014-05-14) 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활 시설,노유자시설(아동관련시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호 구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제9층 제915호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경12 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 76,000,000원이며, 토지면적은 3.18㎡(약 0.96평)이고 건물면적은 14.06㎡(약 4.25평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 사용승인일은 2014년 5월 14일입니다.

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 도시형생활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설, 노유자시설(아동관련시설)로 복합 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 결합된 지역입니다.

교통 환경으로는 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 다수의 버스정류장이 있으며 지하철 1호선 "오류역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 북서측으로는 약 8m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2014년 6월 30일 접수된 하나은행의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2014-06-30 접수)

* 을1: 근저당 (하나은행, 2014-06-30 접수, 67,200,000원) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (근로복지공단, 2022-05-27 접수, 31,414,680원)

* 갑7: 임의경매 (하나은행, 2026-01-21 접수, 50,200,942원)

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2026-04-14 접수)

* 갑9: 압류 (은평세무서장, 2026-05-19 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 액수와 관계없이 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 오류동 일대는 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보 분석 결과, 면적 및 연식에 따라 가격 편차가 존재합니다.

제공된 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 한보빌라(가,나): 1989년식, 36.44㎡, 2026년 3월 14일 19,000만원 (면적당 약 521.4만원/㎡)

* 보네르캐슬: 2019년식, 46.41㎡, 2026년 3월 7일 28,500만원 (면적당 약 614.1만원/㎡)

* 엘지베스트빌: 2004년식, 74.43㎡, 2026년 7월 4일 25,000만원 (면적당 약 335.8만원/㎡)

본건은 현대 썬앤빌 구로 건물 내 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 14.06㎡입니다. 감정가는 7,600만원이며, 이는 면적당 약 540.5만원/㎡에 해당합니다. 제공된 주변 다세대 주택의 면적당 가격(335.8만원/㎡ ~ 614.1만원/㎡) 범위 내에 있으며, 유사한 소형 주거시설의 시세 추이를 참고할 수 있습니다. 다만, 제공된 비교 물건들은 건물의 연식 및 형태가 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 서울오류초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주택 및 오피스텔, 상가 등 주상복합지역.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 인수 금액은 없으나, 점유자의 퇴거 협조가 원활하지 않을 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (아파트 대상). 매수인의 자격 및 향후 거래 시 제한 사항이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 소형 면적의 임대 시장 변동성: 14.06㎡의 소형 면적은 1인 가구 수요에 맞춰져 있으나, 해당 지역의 소형 주택 임대 수요 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라 접근성이 장점입니다. 2014년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성도 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 소형 면적의 특성상 1인 가구 임대 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 오류역 인근에 위치하여 1인 가구 수요 확보에 유리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 14.06㎡ 면적 대비 감정가 7,600만원은 주변 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 7,600만원이며, 면적당 가격은 약 540.5만원/㎡입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세는 면적당 335.8만원/㎡에서 614.1만원/㎡ 사이에 분포하고 있습니다. 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형임에도 불구하고 비교적 높은 면적당 가격을 형성하고 있음을 알 수 있습니다.

제공된 주변 시세 자료는 건물의 형태 및 연식이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 임대 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 6,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.