나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3091 [1] 서울특별시 구로구 구로동 642-46 우방아파트 제1동 제13층 제1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구일중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 주변에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '구일역'이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 15층 건물 내 제13층 제1303호로서, (사용승인 : 1993.09.22) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 중앙난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 따라서 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강 수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3091 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 642-46, 우방아파트 제1동 제13층 제1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 613,000,000원

* 전용면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

* 분양면적: 제공된 자료에서 해당 호수의 분양면적은 명시되지 않았습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 13층

* 준공일: 1993년 9월 22일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

* 총 등기부채권액: 952,400,000원

* 아파트 정보: 구로우방, 총 2개동 256세대 (사용승인 1993.09.22)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 642-46번지 (우방아파트)

* 주위환경: '구일중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 진입이 용이하며, 주변에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '구일역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 29일 접수된 안양지구축산업협동조합의 근저당권 (을14) 입니다.

* 권리분석 결과: 본건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 내역은 미상이며, 보증금이나 차임이 미상인 경우라도 권리 분석 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 지하철 1호선 구일역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 서울 서남권의 주요 거점지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 준공업지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 산업 시설과의 연계 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 구일중학교가 인접해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1호선 구일역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 단지 규모: 우방아파트는 1993년 준공된 2개동, 총 256세대의 단지로, 본 건은 15층 중 13층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1993년 준공으로 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차상 복잡성이 수반될 수 있으며, 권리 관계 및 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 잔금 납부 시점이 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)과 겹칠 경우, 허가 절차 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 인근 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 오히려 환경적으로는 긍정적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 구로구에 위치한 역세권 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 중복사건 및 유동화물건이라는 특수성으로 인해 절차 진행에 주의가 필요합니다.

* 건축물 노후화와 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로, 투자 결정 시 충분히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 구일역 이용 편리성을 바탕으로 한 꾸준한 가치 상승 기대.

* 실거주 가치: 안정적인 주거 환경과 편의시설, 교육시설 접근성이 높아 실거주 목적 투자에 적합.

* 재건축/리모델링 잠재력: 노후 구축 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 시세 대비 합리적 입찰 가능성: 감정가 및 최근 실거래가를 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 3월 6일: 600,000,000원 (7층)

* 2026년 4월 9일: 610,000,000원 (13층)

* 2026년 5월 21일: 615,000,000원 (14층)

* 감정가: 613,000,000원

* 분석: 본건(13층)의 최근 실거래가는 610,000,000원이며, 감정가는 613,000,000원으로 유사한 수준입니다. 14층의 최근 실거래가가 615,000,000원임을 감안할 때, 시장 상황 및 물건의 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 630,000,000원 ~ 640,000,000원 (감정가 대비 약 102% ~ 104%)

* 이유: 최근 실거래가 및 감정가를 고려하고, 향후 가치 상승 잠재력을 감안하여 약간의 프리미엄을 가산한 금액입니다. (인수되는 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.