나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3298 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-4 후암리치빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재‘서울신흥초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2013.08.29.) 외벽: 석재붙임 마감 등,창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-11-06)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 202 5.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-11-06)(지정기간 : 2025.11.11.∼2027.1. 28.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3298 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-4 후암리치빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

건물면적: 47.03㎡ (약 14.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (확인됨)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울신흥초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

토지: 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 규제 사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 압류(부천시, 2020-07-10 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

소유권: 최초 소유권보존(서수진, 2013-09-12) 이후 소유권이전(이혜연, 2013-11-29), 소유권이전(강신모, 2020-06-08) 되었습니다.

채권자 및 경매신청: 채권자 주택도시보증공사에 의해 2026-01-20 강제경매가 개시되었습니다. (권리금액: 230,000,000원)

기타 권리: 다수의 압류(부천시, 부천세무서, 국민건강보험공단, 인천지방검찰청부천지청, 금천구)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-29

확정일자: 2020-04-29

배당신고일자: 2022-11-04

대항력: 없음.

특이사항: 본건은 '임차인 김희준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'하는 조건이 있습니다. 따라서 본 건 매수인은 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액: 230,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 채권액)

4. 상권분석

주변 시세: 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 연립주택의 거래가는 2026년 5월 기준으로 280,000,000원에서 590,000,000원 범위에 분포하고 있습니다.

면적별 단가 (제곱미터당):

62. 31㎡ (1981년 건축): 약 9,470,000원/㎡ (약 31,300,000원/평)

39. 48㎡ (1989년 건축): 약 11,145,000원/㎡ (약 36,840,000원/평)

55. 19㎡ (2002년 건축): 약 5,073,000원/㎡ (약 16,750,000원/평)

본건 감정가 (47.03㎡, 2013년 건축): 224,000,000원 (약 4,763,000원/㎡, 약 15,740,000원/평).

비교: 본건은 비교 대상 물건들보다 건축 연도가 신축(2013년식)임에도 불구하고, 제곱미터당 단가가 낮은 편입니다. 특히 2002년식 연립주택 거래가 대비 낮은 감정가는 향후 시세 상승 여력 또는 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제2층 제203호이며, 사용승인일은 2013년 8월 29일입니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근 시설: 서울신흥초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 기타 근린생활시설 등 편의시설 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

임차권 관련 조건: 본 건은 '임차인 보증금 반환청구권 포기' 및 '주택임차권등기 말소'를 조건으로 매각됩니다. 해당 조건의 이행 여부를 입찰 전 철저히 확인해야 하며, 조건 불이행 시 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 미반환에 대한 위험은 적으나, 매각 조건 이행 여부가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택으로, 감정가는 224,000,000원입니다.

입지 면에서 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 편의성도 양호합니다.

가장 큰 장점은 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점이며, 이는 매수인의 위험을 크게 줄여줍니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 비교 대상 건물(특히 연식이 오래된 건물)의 거래가와 비교 시, 신축 연차를 고려했을 때 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

다만, 다수의 토지이용 규제 사항과 매각 조건의 정확한 이행 여부 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물의 가치 및 유지 보수 측면에서 유리합니다.

임차보증금 인수 부담 없음: 매각 조건으로 임차인 관련 보증금 인수 위험이 없어 안전하게 투자를 진행할 수 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 주변 유사 부동산 시세와 비교 시, 감정가가 합리적이거나 낮을 가능성이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확하고 관리 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

임차보증금 인수 부담이 없으며, 건물이 비교적 신축임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 신축 연차를 종합적으로 고려하여, 감정가(224,000,000원)를 기준으로 100% ~ 110% 범위 내에서, 즉 224,000,000원 ~ 246,400,000원 사이에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 유사 물건의 낙찰가율 추이 분석, 경매 시장 전반의 동향 파악이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.