나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3303 [1] 서울특별시 구로구 궁동 197-65 상떼그린빌 제102동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "우신고등학교" 동측 인근에 위치하며,주위는 아파트,연립주택,단독주택,다세대주택,근린생활시설,종교시설 및 학교 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브 지붕 지하1층/지상5층 건물(사용승인일;2019.06.28.) 내 제4층 제401호로서 외벽;치장벽돌붙임 등 마감 창호;새시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,난방설비 및 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남향 완경사 지대내의 자체 평탄시되는 부정형의 토지로,도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 각각 로폭4~6m 정도의 포장도로와 2면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)(군사기지 및 군사시설 보호법),과밀억제권역(수도권정비계획법),토지거래계약에관한허가구역(대상;아파트,지정기간;2025.10.20~2026.12.31),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간;2025.08.26~2026.08.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

본건은 서울특별시 구로구 궁동 197-65 상떼그린빌 제102동 제4층 제401호에 소재하고 있습니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3303 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

용도는 도시형생활주택이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 314,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 27.58㎡ (약 8.34평)이며, 토지 지분 역시 27.58㎡ (약 8.34평)입니다.

건물 면적은 40.92㎡ (약 12.38평)이며, 건물 지분 역시 40.92㎡ (약 12.38평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 채권자 및 경매 구분

본 경매는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)을 채권자로 하여 진행되는 부동산 강제경매입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 존재합니다.

매각 조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기해야 하며, 이는 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

이로 인해 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치하며, "우신고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설, 종교시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 사용승인일은 2019년 6월 28일입니다.

본건은 4층 401호이며, 외벽은 치장벽돌 붙임 등으로 마감되었고 창호는 새시 창호입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 접근성

토지는 남향의 완경사 지대 내에 자체 평탄화된 부정형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 부지로 이용 중입니다.

건물의 서측 및 북동측으로 폭 4~6m 정도의 포장도로와 2면이 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

추가적으로 대공방어협조구역(해발 165m 이하), 육군수도방위사령부 관할 보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 및 외국인 등 특정 대상 토지거래 허가구역(대상: 외국인 등, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2023년 5월 2일 서초세무서장의 압류 (갑7)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존은 2019년 7월 5일 김영미 외 1명 명의로 등기되었습니다.

이후 2019년 11월 29일 사형택에게 공유자 전원 지분 전부 이전(매매)되었습니다.

을1 권리인 최강민 명의의 주택임차권(보증금 330,000,000원, 전입일 2021.10.01, 확정일자 2021.09.01)이 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

주택도시보증공사의 가압류(1,279,000,000원) 및 강제경매(330,000,000원) 등기부채권 총액은 1,609,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

주요 임차인은 주택도시보증공사(최강민)이며, 보증금 330,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 10월 1일, 확정일자는 2021년 9월 1일입니다.

하지만, 등기부상 주택임차권(을1)은 말소될 예정이며, 매각 조건으로 임차인은 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 구로구 궁동 지역은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재하고 있습니다.

인근에 학교(우신고등학교 등) 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변 지역은 주거 중심의 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 서비스 시설이 발달해 있을 것으로 보입니다.

최근 매매 자료 분석 결과, 주변 다세대 주택의 면적별 매매가는 28.18㎡ 기준 1억 3천만원부터 47.72㎡ 기준 2억 3천만원 선으로 형성되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 및 민원 발생 가능성은 지속적인 관심이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 우신고등학교가 있으며, 초등학교, 중학교 등 다수의 교육 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의점, 마트, 식당 등의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통망

대중교통으로는 인근 버스 정류장 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

5.4. 건물 내 설비

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 난방 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 구체적인 내용 파악이 필요합니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 가압류권자로 복합적으로 얽혀 있어, 해당 조건이 향후 매각 절차나 매수인에게 미칠 영향에 대해 추가적인 확인이 요구됩니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

지정된 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 묶여 있어, 향후 매매 시 관련 절차를 준수해야 합니다. 해당 허가 기간은 2026년 말까지로 예정되어 있으나, 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 미확인 사항

임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 임대 중인지 등 정확한 이용 현황 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인 최강민은 보증금 0원 조건으로 포기하였으므로, 실질적인 임대차 관계는 없을 가능성이 높습니다.)

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 서울 구로구 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 보증금 반환 청구권이 모두 소멸되어 매수인이 인수할 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다.

인근의 교육 시설 및 교통망, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 연식과 구조, 설비 등도 양호한 편입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"과 같은 특이사항에 대한 구체적인 내용 파악과, 토지거래허가구역 지정 해제 이후의 시장 변화 가능성 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년에 준공된 건물로, 노후화가 적어 즉시 거주하거나 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

8.2. 권리관계 명확

임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

8.3. 서울시 내 입지

서울 구로구라는 위치적 장점을 가지고 있으며, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.4. 양호한 주변 환경

주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 학교 등 생활 편의 시설과의 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(2019년 준공, 40.92㎡)을 가진 주택의 경우, 제곱미터당 약 5,500,000원에서 6,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이는 주변 비교 물건들의 연식(1993년~2010년) 및 면적을 고려한 보수적인 추정치이며, 신축 연식이라는 장점을 반영한 것입니다.

이에 따른 예상 시세 범위는 약 225,000,000원에서 245,000,000원입니다.

다만, 본 건의 감정평가액(314,000,000원)은 이러한 최근 시세보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 최신 시세와 본건의 특이사항("HUG 인수조건 변경" 등)을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황 및 본건의 잠재적 가치를 고려할 때, 현 시세 및 권리 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 약 245,000,000원을 중심으로 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 권리 분석 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.