나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3243 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 직선거리 약 400미터 내외로 1호선(경인선) "오류동역"이 소재하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인 : 2019.08.30.) - 외벽 : 석재 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 설치된 것으로 탐문 및 목측되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지 일단으로 인접토지 대비 남동측 하향 완경사지에 위치하고 있으며, 사다리형의 토지로서 현황 '업무시설 및 근린생활시설'의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 70-30, 개봉동 70-31 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3243 서울남부지방법원 부동산강제경매 사건의 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3243 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

* 건물면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '오류IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 직선거리 약 400미터 내외에 1호선 '오류동역'이 소재합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)입니다.

* 인수되는 권리:

* 선순위임차권(을1): 2024년 5월 29일 접수된 임차권으로, 임차인 장원석의 보증금 250,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 보증금 전액을 변제해야 대항력을 말소할 수 있습니다. 즉, 매수인이 250,000,000원의 보증금을 인수하게 됩니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (단, 임차인의 보증금 250,000,000원은 인수 대상입니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장원석 (한국주택금융공사)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 21일

* 확정일자: 2020년 3월 9일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재되어 있는 지역으로, 지역 내 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다. 인근에 오류IC 및 오류동역이 있어 유동인구 유입이 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 고척스카이돔, 코스트코, 아울렛 등 쇼핑 및 문화시설이 있으며, 관공서, 병원 등 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 안양천과 근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 1호선 오류동역이 약 400미터 거리에 위치하며, 차량 접근성도 용이하여 서울 시내 및 수도권 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 초기 투자 비용 부담을 가중시키며, 감정가(240,000,000원)를 초과하는 인수 금액으로 인해 실질적인 시세차익을 얻기 어렵거나 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가하였으므로, 건물의 실제 이용 상태, 설비의 정상 작동 여부, 수리 필요성 등을 사전에 파악하기 어렵다는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 현재 파악된 정보만으로는 매수인이 250,000,000원의 선순위 임차보증금을 인수해야 하므로, 감정가 대비 인수금액이 높아 투자 대비 수익성이 낮거나 손실이 예상되는 물건입니다. 따라서 철저한 추가 권리 분석 및 현장 조사를 통해 숨겨진 문제점을 파악하고, 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 구로구라는 위치적 이점: 서울 내 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다.

* 최신 건축물: 2019년에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 매수인의 총 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(240,000,000원)를 초과할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례(56.45㎡ 기준, 280,000,000원)를 통해 평당 약 496만원으로 환산하면, 본건(38.85㎡)의 시세는 약 192,706,000원으로 추정됩니다. 이는 인수해야 할 보증금보다 낮은 금액이므로, 감정가 기준으로 보더라도 시세차익을 기대하기 어려운 상황입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 가치와 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금 250,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 보수적으로 산정하고, 추가적인 위험 부담을 고려하여 입찰가를 책정해야 합니다.

본건의 인수되는 보증금 250,000,000원을 감안했을 때, 감정가 240,000,000원에 대한 투자 가치 및 위험성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 20,000,000원 으로 제안합니다.

이는 매수인의 총 투자금액이 약 270,000,000원(입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 250,000,000원)이 될 수 있음을 의미하며, 이는 감정가(240,000,000원) 대비 부담이 더 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 특이사항

* 본건은 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 매수인이 보증금 250,000,000원을 인수해야 합니다.

* 폐문부재로 인해 내부확인이 불가능하여 정확한 이용상태 및 설비내역 확인이 어렵습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.