나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3210 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건내 제2층 제206호로서, 외벽 : 석재마감 및 치장벽돌마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5-6m 의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리 지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3210 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제2층 제206호

* 용도: 다세대주택 (건축물 현황: 도시형생활주택)

* 감정가: 325,000,000원

* 토지 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

* 건물 면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2022년 02월 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서구청"으로부터 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 5-6m의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 공항, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리 지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인, 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 주택 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 01월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3, 294,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 갑1: 2022-03-02 소유권보존 (이남규 외 1명)

* 을3: 2024-04-23 주택임차권 (이정미, 294,000,000원) - 말소 예정

* 갑2: 2022-04-20 공유자전원지분전부이전 (장용혁)

* 갑3: 2026-01-20 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 갑4: 2026-04-09 압류 (서울특별시)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 이 )

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 주요 특이사항: 본 매각은 임차인 이 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 "더원" 건물 내(366-36번지) 2019년 건축된 19.98㎡(약 6평) 다세대주택이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,700,000원 수준입니다.

* 본건 물건은 28.11㎡(약 8.50평) 면적으로, 이를 최근 거래 사례에 적용 시 약 303,450,000원 (8.50평 * 35,700,000원/평)의 시세로 추정할 수 있습니다.

* 다른 화곡동 지역의 다세대주택 거래 사례(150,000,000원~160,000,000원)는 건축 연도나 면적, 건물의 상태 등이 본건과 다소 차이가 있습니다.

* 지역 특징: "강서구청" 인근으로 행정 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. "소규모주택정비 관리 지역"에 해당되어 향후 지역 개발 가능성을 잠재적으로 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제2층 제206호입니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 인근 시설: "강서구청"이 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통 접근성: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 조건: 임차인 이 측에서 배당받지 못하는 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있으나, 임차인이 대항력이 없어 매각으로 소멸될 권리이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인, 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 주택 거래 시 토지 거래 허가가 필요하며, 이는 향후 매각이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 정보 검색 범위 내에서 본건 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 시 점유자 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택 경매 물건입니다. "강서구청" 인근이라는 입지적 이점과 함께, 임차인이 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 매수인의 인수 부담이 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 또한, "소규모주택정비 관리 지역"에 속해 있어 장기적인 도시 재생 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 다수의 토지 이용 규제와 토지 거래 허가 구역 지정은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공되어 건물의 노후도가 낮습니다.

* 무잉수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다. (권리 분석 참조)

* 입지 잠재력: "강서구청" 인근 및 "소규모주택정비 관리 지역"으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 합리적 가치: 주변 시세와 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 325,000,000원

* 인근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건(28.11㎡)의 적정 시세는 약 303,450,000원 수준으로 추정됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없고 건물이 신축임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 경쟁 상황 및 개인적인 투자 목표에 따라 변동될 수 있으나, 보수적인 접근과 함께 시세 반영 및 권리관계 특이사항 해소를 고려하여 315,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.