나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3294 [1] 서울특별시 영등포구 양평동1가 213-1 성운하우징 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 ‘양평1동주민센터’동측 인근에 위치하는 부동산(성운하우징 제3층 제303호)으로서, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 양평역(서울지하철5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층건물내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지대비 등고평탄한 4필 일단의 부정형 토지로서, '다세대주택 및 오피스텔' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(양평동213-1).기호2(양평동212-2).기호3(양평동213-2) 공히 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가축), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역,(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))입니다. 기호4(양평동214-1) 도시지역, 준공업지역,가축사육제한구역(예외 : 애완 및 방범용 가축),가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역,(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등), 육군 수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3294 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동1가 213-1 성운하우징 제3층 제303호

건물명: 성운하우징

준공년도: 2020년

토지면적: 9.78㎡ (약 2.96평)

건물면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

감정가: 220,000,000원

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 '다세대주택 및 오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 ‘양평1동주민센터’ 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

서울지하철 5호선 양평역이 소재하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역에 속해 있습니다.

다만, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 매수인의 용도에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을3)입니다.

임차인 현황

* 임차인: 공현욱 (주택도시보증공사)

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-19

* 확정일자: 2022-07-13

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부요약

* 소유권보존 (갑1): 2020-05-12

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2020-09-14 (매매)

* 주택임차권 (을4): 2024-08-28, 공현욱, 246,000,000원 (접수일 2024-08-28, 말소 예정)

* 강제경매 (갑3): 2026-01-20, 주택도시보증공사, 246,000,000원 (말소기준권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특이사항

본건은 임차인 공현욱 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 이행 여부가 중요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 양평동1가 일대는 주거용 건물과 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

주변에 양평1동주민센터가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어진 편입니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 내 수요를 기반으로 한 소규모 상권의 기능은 유지될 것으로 보입니다.

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

건축물 정보

본건은 2020년 4월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물 내 3층에 위치한 오피스텔입니다.

교통 및 접근성

서울지하철 5호선 양평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설 및 생활환경

양평1동주민센터가 인근에 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 환경은 아파트, 다세대주택 등이 있어 주거 환경으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 반환청구권 포기 조건

매각 조건으로 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 말소가 명시되어 있습니다. 이 조건의 명확한 이행 및 확인이 필수적이며, 불이행 시 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

현황 용도와 공부상 용도 불일치

집합건축물대장상 '다세대주택 및 오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. 향후 용도 변경이나 관련 법규 적용 시 문제가 될 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정

본건 토지는 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 아파트 건축 용도로 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 매수 후 해당 용도로의 개발이나 전매 시 허가 절차를 수반할 수 있음을 의미합니다.

HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항으로 기재되어 있어, 주택도시보증공사의 채권 회수 및 본건 매각 과정에서의 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 양평동에 위치한 2020년 준공된 신축급 오피스텔로서, 지하철 5호선 양평역 역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

건물 상태가 양호하고 면적이 소형으로 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

그러나 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 말소 조건부 매각이라는 특수 조건이 존재하며, HUG 인수조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 이러한 조건들을 명확히 이해하고 감수할 수 있다면, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 5호선 양평역을 도보로 이용할 수 있어 출퇴근 및 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

신축급 건물

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 상태가 양호하여 투자 후 유지보수 부담이 적습니다.

소형 오피스텔

18. 52㎡ (약 5.6평)의 전용면적은 1인 가구 수요층을 공략하기에 적합하며, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 가치 상승 잠재력

영등포구는 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 성운하우징 오피스텔은 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 10월 10일: 24.42㎡ (전용면적 추정) 거래가 27,800만원

* 2025년 11월 25일: 18.22㎡ (전용면적 추정) 거래가 24,500만원

본건의 전용면적은 18.52㎡로, 최근 거래 사례 중 18.22㎡ 물건의 거래가 24,500만원과 유사합니다. 감정가 220,000,000원 대비 최근 실거래가 수준이 더 높게 형성되어 있습니다.

인수 보증금

임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 인수할 보증금은 0원으로 간주됩니다.

예상 입찰가

최근 유사 면적의 실거래가 24,500만원을 기준으로, 감정가(22,000,000원)보다 높게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 조건부 매각임을 감안하되, 제시된 조건이 명확히 이행된다는 전제하에, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.