나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3203 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "대림역(2,7호선)"이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층건 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2019. 01. 29.) 외 벽 : 석재붙임 마감. 창 호 : 하이 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨하는 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의) <건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026. 12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3203 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제203호

1.3. 용도: 오피스텔

1.4. 감정가: 282,000,000원

1.5. 면적:

* 토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 38.94㎡ (약 11.78평)

1.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로구청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 전반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 14층 건물 내 제2층 제203호이며, 2019년 1월 29일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태: 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 내부 구조도는 후첨 도면을 참조해야 합니다.

2.5. 설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차장 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(원룸형) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역이며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.)이며, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)이기도 합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑6)입니다.

3.2. 선순위 권리: 본 건에는 선순위 임차권이 존재합니다.

* 등기부 요약 상, 2023년 12월 29일 접수된 주택임차권 (을1)은 312,000,000원의 권리금액을 가지며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 류 은 2022년 3월 7일 전입 신고 및 2022년 1월 27일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 312,000,000원이 인수됩니다. (차임 0원으로 기재됨).

3.3. 인수되는 권리: 상기 류 임차인의 보증금 312,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 경매 채권자: 본 경매는 한국주택금융공사(채권금액 378,812,598원)에 의해 신청되었습니다.

3.5. 기타 권리: 소유권 이전(갑5, 사형택), 소유권이전 신탁등기 말소(갑4, 정성우), 주택도시보증공사 가압류(갑6), 서초세무서장 압류(갑7), 한국주택금융공사 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있습니다. 이 중 갑6, 갑7, 갑8은 말소 대상입니다.

3.6. 인수 보증금 합계: 312,000,000원 (을1 주택임차권 류 의 보증금)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본건이 위치한 구로동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

4.2. 최근 거래 사례: 2026년 6월 동일 건물인 마인드에코프라움에서 전용면적 51.57㎡가 36,000만원, 전용면적 54.65㎡가 36,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(282,000,000원) 및 권리분석 상 인수되는 보증금(312,000,000원)을 고려할 때, 시세 대비 높은 인수 부담을 안고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 지하철 2, 7호선 대림역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설: 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 주변에 다양한 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구로구청이 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 교육환경: 주위에 학교가 혼재되어 있으나, 토지이용계획 상 교육환경보호구역에 해당하여 확인이 필요합니다.

5.4. 주거환경: 오피스텔 및 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인: 보증금 312,000,000원이 매수인에게 인수되는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 낙찰가의 부담을 가중시킵니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 높은 총 투자 비용 예상: 인수되는 임차 보증금이 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로, 실질적인 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 오피스텔로, 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설 이용이 가능한 장점이 있습니다. 하지만, 312,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차 보증금이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이는 감정가(282,000,000원) 및 최근 실거래가(약 360,000,000원)와 비교했을 때, 실질적인 투자 비용이 매우 높아질 가능성을 시사합니다. 따라서, 임차인의 보증금 회수 가능성, 향후 시장 가치 변동 등을 면밀히 검토해야 하는 고위험 고수익 투자 대상이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 7호선 대림역 이용이 가능하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물이므로 자산 가치 유지에 긍정적입니다.

* 잠재적 가치: 낮은 입찰가를 통해 인수한다면, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 높은 인수 부담이 선결 조건)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석:

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월, 전용면적 51.57㎡, 2층: 36,000만원

* 2026년 6월, 전용면적 54.65㎡, 5층: 36,800만원

* 최근 거래가는 약 360,000,000원 ~ 368,000,000원으로 형성되어 있으며, 이는 본건의 전용면적(약 11.78평) 기준 약 685만원/㎡의 시세입니다.

9.2. 입찰가 산정:

* 본건 감정가는 282,000,000원입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 312,000,000원입니다.

* 총 지출 비용 = 입찰가 + 인수 보증금.

* 최근 시세(약 360,000,000원)를 총 지출 목표로 할 경우, 최대 입찰가는 360,000,000원 - 312,000,000원 = 48,000,000원이 됩니다.

* 이는 감정가 대비 매우 낮은 수준이며, 유찰 가능성 또는 경쟁이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 48,000,000원으로 제시합니다. 이 경우 총 투자 비용은 약 360,000,000원에 이를 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.