나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3204 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 동측 인근(화곡동 805-36)에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층(사용승인 2020년 07월 21일)내 제3층 제302호로서 외벽 : 석재붙임, 치장벽돌 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3204 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3204 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 805-36 제3층 제302호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 5층 중 제3층 제302호

* 사용승인일: 2020년 07월 21일

* 감정평가액: 254,000,000원

* 토지 면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

* 건물 면적: 27.25㎡ (약 8.24평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 최OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 등으로 마감되었으며 창호는 샷시창호 등입니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 전세권설정 (최유진, 249,000,000원, 2022-09-06 접수)이며, 본 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최유진 (대항력 있음)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 15일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026년 01월 20일

* 비고: 임차인 최유진은 전세권 설정자이자 본 경매의 채권자(강제경매 신청)입니다. 대항력이 있으나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 실질적인 인수 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의: 최유진 임차인은 대항력이 있으나, 보증금액이 미상인 경우(이 건의 경우 249,000,000원으로 확인되었으나, 배당 과정에서 문제가 발생할 경우를 대비)에도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 김진구 (2020-08-04)

* 소유권이전: 유선옥 (2020-09-14, 매매)

* 전세권설정: 최유진 (249,000,000원, 2022-09-06, 말소기준권리, 말소 예정)

* 압류: 의정부세무서장 (2023-06-19, 말소 예정)

* 압류: 서울특별시 (2025-03-11, 말소 예정)

* 강제경매: 최유진 (249,000,000원, 2026-01-20, 본건 경매 개시)

* 등기부채권 총액: 249,000,000원

* 기타 권리사항: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동의 다세대 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 "화곡4동 주민센터"와 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 내 유흥업소, 유해시설 등 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 근린상업 복합 지역으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

* 주변 편의시설: 주민센터, 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

* 기타: '공항' 관련 시설물보호지구 및 원추표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음 및 고도 제한 등 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최유진 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

이러한 복합적인 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건물의 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 대항력 있는 임차인이 있으나 채권자 본인으로 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 공항 관련 보호지구 등 복합적인 토지이용계획으로 인해 향후 개발 가능성에는 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자 본인이므로, 명도에 대한 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

* 강서구 화곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 254,000,000원

* 주변 실거래가 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 거래 사례를 찾기 어려우나, 본 건의 감정가는 27.25㎡ 면적 대비 평당 약 3,097만원 수준으로, 비교적 최근 거래된 19.98㎡ 면적의 2019년 준공 건물(평당 약 3,600만원)과 유사한 단가를 반영하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 분석되어 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 종합적으로 판단 시, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다.

* 적정 예상 입찰가 범위: 254,000,000원 ~ 270,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 소유주 및 임차인과의 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.