나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3259 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제14층 제1403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하는 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며 부근은 각종 업무시설 및 근린생활시설, 지식산업센터등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 지하철 1,7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북서측 근거리에 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상18층건(사용승인일자: 2013. 9. 26)중 제 14층 제 1403호로, 외벽: 복합판넬등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기 창호: 하이새시창등임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 후면 "내부구조도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 7필지 일단의 부정형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택 및 오피스텔)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 40미터폭(남부순환로), 남동측으로 약 8미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

기호1) ~ 기호3) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 기호4) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) 기호5) ~ 기호7) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물중 2층 ~ 7층은 오피스텔, 8층 ~ 18층은 도시형생활주택으로 이루어져 있음

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 141-2, 가산양우내안애애플 제14층 제1403호

1.2. 토지정보

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평) - 전용면적

건물지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상18층 건물 중 제14층 제1403호

사용승인일자: 2013년 9월 26일

1.4. 매각정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3259 (1)

감정가: 110,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 각종 업무시설, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 "가산디지털단지역"이 북서측 근거리에 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 약 40미터폭의 남부순환로, 남동측으로 약 8미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 접근 및 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리해석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권(을3)으로 판단됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 특히, 임차인 현황상 한국토지주택공사의 임차권은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 특별매각조건으로 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

을3 근저당권 (접수일자: 2023-03-02, 권리자: 지완, 권리금액: 1,126,500,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변상권

본건은 가산디지털단지 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 다수의 업무시설과 지식산업센터가 밀집해 있어 1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 주거 및 업무 공간에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 최근매매사례분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* 원평6차 (2002년식, 69.55㎡): 2026년 5월 9일, 2.9억원 거래. 평당 약 417만원.

* 성운쉐르빌 (2016년식, 29.89㎡): 2026년 5월 11일, 2.13억원 거래. 평당 약 712만원.

* 다온캐슬 (2018년식, 33.87㎡): 2026년 5월 7일, 2.93억원 거래. 평당 약 865만원.

위 사례들은 '다세대' 주택이며, 본건은 '도시형생활주택'으로 용도 및 건물 형태에 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 가산동 일대의 부동산 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산동 주민센터가 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 업무시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거환경

본건이 속한 건물은 오피스텔과 도시형생활주택으로 구성되어 있으며, 현대적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

특별매각조건에 따라 임차인의 대항력 포기가 조건으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 권리 주장 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (단, 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 분석됨)

6.2. 물리적리스크

전용면적이 12.04㎡ (약 3.64평)으로 매우 협소하여, 주거 목적 외의 활용이나 재임대 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 배후 수요가 풍부하다는 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항은 없으며, 매각으로 인해 인수되는 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정가(1.1억원) 대비 전용면적(12.04㎡)이 매우 작다는 점과, 제공된 주변 시세 분석에서 도출된 평당 단가를 적용했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 실제 입찰가 산정 시에는 이러한 점을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 접근성이 우수하여 교통이 편리함.

* 소형 면적으로 인해 낮은 진입 장벽을 가질 수 있음 (단, 투자 대비 수익률 면밀히 검토 필요).

9. 예상입찰가

제공된 주변 매매 사례 분석에서 도출된 평당 단가(약 712만원 ~ 865만원)를 본건 면적(약 3.64평)에 적용할 경우, 시세는 약 2,590만원 ~ 3,150만원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 110,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 본건의 감정가가 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었다고 판단되며, 보수적인 접근이 필요합니다.

안전 마진 확보 및 시세 대비 경쟁력 있는 입찰을 위해, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 검토하되, 실제 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 77,000,000원.

(상기 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.