나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101972 [2] 부산광역시 북구 덕천동 424-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 "양천초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독
주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 3호선 숙등역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 단독주택(다가구주택)
및 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역(양천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로서
(사용승인일: 2018.02.13.)
외벽 : 외장타일 및 치장석재 붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(3) 1층: 계단실, 창고 등으로 이용중임.
2층: 업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용중임.
3-5층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨 "지적 및 건물개황도"상 기호(ㄱ-ㅎ) 참조.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 큰 영향 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 "다대초등학교" 동측 인근에 위치하는 다대포현대
아파트 105동 20층 2001호로서 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어
있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 낫개역이 소재
하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물(105동) 내 20층 2001호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비,
중앙난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로와 접하는 등 인접 가로망 상태 무난한 편이고, 단지 내 가로망 정비
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 120-1번지 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m∼35m)(2018-08-08)(저촉), 중로1류(폭 20m
∼25m)(2023-03-08)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01
-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

2. 300-3번지 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m∼25m)(2023-
03-08)(접합), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지
및 군사시설 보호법>, 문화재보존영향 검토대상구역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호
조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경101972 (2)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 424-3 (신주소: 부산광역시 북구 의성로121번길 134)

물건종별: 다가구주택 (1층 계단실, 창고, 2층 업무시설(주거용 오피스텔), 3-5층 단독주택(다가구주택)으로 이용)

감정가: 896,202,200원

토지면적: 154.10㎡ (약 46.61평)

건물면적: 332.09㎡ (약 100.46평)

건물 제시외면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 "양천초등학교" 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 부산도시철도 3호선 숙등역이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 양천초등학교 관련 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 관계:

등기부상 말소기준권리(을2: 근저당권, 2018.07.20.) 이하 모든 권리(전세권, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

본건에는 총 9명의 임차인이 있으며, 각 임차인별 보증금 및 전입/확정일자, 배당신고일자 등은 아래와 같습니다.

모든 임차인은 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 구 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.05.27. (확정 2022.04.25.)

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.08. (확정 2021.08.23.)

* 신 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.04.22. (확정 2022.04.22.)

* 윤 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.12.02. (확정 2022.11.15.)

* 이 : 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.12.02. (확정 2022.11.15.)

* 정 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.05.25. (확정 2021.05.10.)

* 조 : 보증금 30,000,000원, 차임 200,000원, 확정 2018.11.13. (전입일자 미상)

* 최 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.07.03. (확정 2021.07.05.)

* 팽 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.04.08. (확정 2020.04.08.)

(참고: 조호선 임차인의 경우 차임이 있으나, 대항력 없음으로 인수 보증금에는 포함되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 부산 북구 덕천동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 양천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통 시설: 부산도시철도 3호선 숙등역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 이동이 용이합니다.

* 기타 편의시설: 주변 주택가에 형성된 근린생활시설 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 정비구역: 중복사건으로 인한 경매 절차의 변동 가능성 및 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 계획에 따른 불확실성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 제시외 면적 62.10㎡가 포함되어 있으므로, 해당 부분에 대한 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

* 건물 이용 현황: 다가구주택 및 업무시설(오피스텔)로 복합 이용 중이므로, 각 용도별 수익률 및 관리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축의 5층 다가구주택으로, 토지 154.10㎡, 건물 332.09㎡ 규모입니다. 양천초등학교 인근 주택가에 위치하며, 숙등역 등 대중교통 접근성이 양호합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 전원 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 정비구역 지정 및 중복사건이라는 특수성이 존재하므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 향후 개발 기대: 정비구역 지정으로 인한 지역 재개발 시점 및 계획에 따라 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 혼합 용도: 다가구주택과 오피스텔로 구성되어 있어 다양한 임대 수요층을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 896,202,200원입니다. 인수되는 보증금이 없고 비교적 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정비구역 해제 여부, 실제 건물 상태, 상세 임대 현황 등을 추가로 조사하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.