나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경101972 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 105동 20층2001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2024.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 "양천초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근은 단독
주택, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 3호선 숙등역이 소재하여
제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 단독주택(다가구주택)
및 업무시설(주거용 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로
에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역(양천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물로서
(사용승인일: 2018.02.13.)
외벽 : 외장타일 및 치장석재 붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(3) 1층: 계단실, 창고 등으로 이용중임.
2층: 업무시설(주거용 오피스텔)으로 이용중임.
3-5층: 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨 "지적 및 건물개황도"상 기호(ㄱ-ㅎ) 참조.

2) 감정물건에 미치는 영향
구조, 규모 및 용도 등으로 보아 본건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 큰 영향 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 "다대초등학교" 동측 인근에 위치하는 다대포현대
아파트 105동 20층 2001호로서 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어
있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 낫개역이 소재
하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물(105동) 내 20층 2001호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비,
중앙난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로와 접하는 등 인접 가로망 상태 무난한 편이고, 단지 내 가로망 정비
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 120-1번지 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m∼35m)(2018-08-08)(저촉), 중로1류(폭 20m
∼25m)(2023-03-08)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01
-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

2. 300-3번지 : 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m∼25m)(2023-
03-08)(접합), 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지
및 군사시설 보호법>, 문화재보존영향 검토대상구역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호
조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경101972 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최

1.2. 물건 상세정보

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 105동 20층 2001호

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 388,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 63.53㎡ (약 19.22평)

토지지분: 63.53㎡ (약 19.22평)

건물면적: 142.32㎡ (약 43.05평) - 전용면적 기준 (공급면적 약 175.15㎡)

건물지분: 142.32㎡ (약 43.05평)

1.4. 특이사항

중복사건 (해당 물건과 동일한 부동산에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있음을 의미합니다)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 다대포현대아파트 105동 20층 2001호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 낫개역이 인접해 있어 부산 시내로의 이동이 수월한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 단지 동측 인근에 다대초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 두송중학교도 근거리에 있습니다.

* 편의시설: 인근에 탑마트, 노브랜드 다대점 등 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 기타: 다대포해수욕장, 몰운대 등 주요 관광지가 인근에 있어 여가 생활을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건은집합건물로서, 등기부상 채권 총액은 456,721,000원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (말소기준권리): 한국자산관리공사 (2017.11.09.) - 금245,121,000원 (말소)

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (2022.07.21.) - 금111,600,000원 (말소)

* 가압류: 최지윤 (2023.09.25.) - 금100,000,000원 (말소)

* 강제경매: 최지윤 (2024.03.21.) - 금100,000,000원 (말소) - 본 사건의 개시 결정

* 압류: 사하구 (날짜 및 금액 미상) (말소)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 11월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 본 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 개요 및 비고 없이 기재되어 있어, 실제 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임대차 관계가 없거나, 있더라도 대항력 있는 임차인이 없는 상태임을 의미합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 물건의 상권 특성

본건이 소재한 다대포현대아파트 단지는 약 2,181세대의 대단지입니다. 주변은 유사한 규모의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 1993년에 준공되어 다소 연식이 있으나, 꾸준한 관리와 거래가 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 대형마트(탑마트, 노브랜드) 및 다양한 소매점들이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 옆에 다대초등학교가 위치하고 있으며, 두송중학교 등도 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 중복 여부 및 진행 상태를 확인해야 합니다.

6.2. 미상 정보

* 건물 내 임대 관계에 대한 정보가 미상입니다. (현황 조사 시 확인 필요)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나 상세 내용이 없어, 실제 조사 시 해당 권리의 존재 여부 및 그 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

현재까지 조사된 정보와 검색 결과 상, 본건 아파트 단지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 1호선 낫개역 인접, 초등학교 및 생활 편의시설 근접 등 입지 조건이 양호한 편이며, 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리분석 상 특이사항은 없으나, 중복사건 가능성과 미상 정보(임대관계, 지상권)에 대한 추가 확인이 필요합니다. 연식이 있는 아파트이지만, 꾸준한 거래가 이루어지고 있는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 낫개역 도보권의 우수한 교통 및 입지 조건.

* 다대초등학교 등 교육 시설 근접으로 인한 실거주 만족도 높음.

* 대단지 아파트의 안정적인 수요 및 관리 용이성.

* 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 388,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 호가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사 면적(106㎡/84.88㎡ 전용)의 최근 실거래가는 2억 2,500만원 ~ 2억 5,100만원 수준에서 형성되고 있습니다. 또한, 공급면적 142.14㎡ (전용 115.53㎡) 타입의 경우, 2026년 8월 18일 기준 매매 호가가 255,000,000원에 나와 있습니다.

다만, 본건은 20층 고층 매물이며, 아파트 단지의 전반적인 시세 및 본건의 구체적인 상태(내외부 관리 상태, 수리 여부 등)에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다. 또한, 경매 특성상 경쟁 상황에 따라 입찰가가 상승할 수 있습니다.

현재 감정가 대비 낮은 시세가 형성되어 있는 점을 감안하여, 낙찰가를 산정하되, 본건의 최신 시세 및 현장 조사를 통해 정확한 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

이에, 현 시세 및 감정가를 고려하여 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

입찰가는 보증금을 제외하고 계산되며, 세부적인 입찰 전략은 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.