나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112019 [1] 부산광역시 서구 초장동 25-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2024.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 토성동2가 소재 토성중학교 남서측 인근에 위치하는
부동산으로 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 토성역이
소재하여 제반 교통사정은 편리함.

형태 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1,2,4) : 제2종일반주거지역. 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>.
<추가기재>가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

본건물 1층에 판넬조 사무실(기호;ㄱ) 약7.2㎡, 3층에 철골조 데크슬래브지붕 주택일부
(기호:ㄴ) 약14㎡, 주택일부(기호:ㄷ) 약9.8㎡, 주택일부(기호:ㄹ) 약 10.7㎡, 4층에
철골조 데크슬래브지붕 주택일부(기호:ㅁ) 약14㎡, 주택일부(기호:ㅂ) 약9.8㎡, 옥상에
판넬조 판넬지붕 펌프실(기호:ㅅ) 약6.9㎡ 소재하나 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아
본토지에 미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 의뢰목록상 건물의 소재지는 23-1, 25-1 지상이나, 일반건축물
대장상 23-1 외 2필지로 되어있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 데크슬래브지붕 5층 건물로
외부 : 복합판넬 및 사이딩판넬 마감 등.
내부 : 벽지 및 인테리어 등 마감.
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

1층 : 계단실 및 화장실 등.
2층 : 근린생활시설(스크린골프연습장).
3,4층 : 단독주택(다가구주택).
5층 : 업무시설(오피스텔).

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1층에 판넬조 사무실(기호;ㄱ) 약7.2㎡, 3층에 철골조 데크슬래브지붕 주택일부(기호:ㄴ)
약14㎡, 주택일부(기호:ㄷ) 약9.8㎡, 주택일부(기호:ㄹ) 약 10.7㎡, 4층에 철골조 데크
슬래브지붕 주택일부(기호:ㅁ) 약14㎡, 주택일부(기호:ㅂ) 약9.8㎡, 옥상에 판넬조 판넬
지붕 펌프실(기호:ㅅ) 약6.9㎡ 소재하나 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 본토지에
미치는 영향은 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록 3번 건물의 소재지는 23-1, 25-1 지상이나, 일반건축물대장상 23-1외 2필지로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112019 (1)

소재지: 부산광역시 서구 초장동 25-1

용도: 근린주택

감정가: 4,204,835,790원

토지면적: 734.10㎡ (약 222.06평)

건물면적: 1193.59㎡ (약 361.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비엔케이캐피탈주식회사

3. 입지조건

본건은 부산광역시 서구 초장동에 소재하며, 토성중학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 교통 환경이 편리한 편입니다.

본건 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 동측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 25일 접수된 대청새마을금고의 근저당권(1,056,000,000원)입니다. 이보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

본건은 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다.

을구 순위 17번 전세권설정등기(2021.04.09. 등기, 권리자: 구민정, 금액: 100,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

또한, 을구 순위 24번 임차권등기(2025.04.29. 등기, 권리자: 구민정, 보증금: 100,000,000원, 전입일자: 2021.04.08., 확정일자: 2021.03.26.) 또한 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금 인수 여부):

* 구 (구민정): 보증금 100,000,000원, 대항력 있음. (전세권 및 임차권 인수 대상, 배당 미변제 시 잔액 인수)

* 문 (문성미): 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2020.07.01., 대항력 있음. (배당 여부 및 인수 보증금 확인 필요)

* 박 (박연미): 보증금 80,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2016.09.20., 확정일자 2016.10.18., 대항력 있음. (배당 여부 및 인수 보증금 확인 필요)

* 정 (정원혁): 보증금 170,000,000원, 전입일자 2021.03.19., 확정일자 2021.03.19., 대항력 있음. (배당 여부 및 인수 보증금 확인 필요)

* 한 (한용주): 보증금 100,000,000원, 전입일자 2017.07.21., 확정일자 2017.07.21., 대항력 있음. (배당 여부 및 인수 보증금 확인 필요)

* 공 (공태호): 보증금 250,000,000원, 전입일자 2024.08.10., 대항력 없음.

* 공 (공태호-1): 보증금 84,000,000원, 전입일자 2023.06.23., 대항력 없음.

* 김 (김여진): 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022.11.15., 대항력 없음.

* 박 (박호야): 보증금 180,000,000원, 전입일자 2022.09.29., 대항력 없음.

* 이 (이내옥): 보증금 30,000,000원, 전입일자 2024.05.17., 대항력 없음.

* 하 (하륜): 보증금 25,000,000원, 전입일자 2024.10.25., 대항력 없음.

* 김 (김풍석): 보증금 0원, 전입일자 2022.10.12., 대항력 없음.

* 류 (류민효): 보증금 0원, 전입일자 2016.10.04., 대항력 없음.

* 장 (장하성): 보증금 0원, 전입일자 2016.09.20., 대항력 없음.

* 한 (한양섭): 보증금 0원, 전입일자 2023.02.20., 대항력 없음.

인수 보증금 합계 (물건명세서 기준): 약 100,000,000원 (구민정의 전세권/임차권 보증금 중 배당 미변제 시 잔액)

특이사항:

중복사건, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보 등의 권리관계가 복잡한 물건입니다.

제시외 건물(약 83.10㎡)은 포함하여 일괄매각됩니다.

건축물대장상 소재지(23-1 외 2필지)와 실제 지번(25-1) 간에 차이가 있습니다.

5. 상권분석

본건 건물은 1층에 계단실 및 화장실, 2층에 근린생활시설(스크린골프연습장), 3-4층에 단독주택(다가구주택), 5층에 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있어 다양한 수익 창출이 가능한 복합 용도의 근린주택입니다.

주변의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 인근 초장동 지역의 연립 및 다세대 주택의 경우 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

2024년 6월 거래된 초우빌라(연립, 153.84㎡)는 160,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 344만원 수준입니다.

2024년 9월 거래된 양천주택(다세대, 46.72㎡)은 100,000,000원에 거래되어 평당 약 709만원 수준입니다.

2025년 10월 거래된 초장동대근아트빌라(다세대, 77.12㎡)는 160,000,000원에 거래되어 평당 약 687만원 수준입니다.

이는 소규모 다세대/연립 주택의 거래 사례이며, 본건과 같이 대규모 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 42.04억 원으로, 건물의 규모와 복합 용도를 반영한 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

본건은 토성중학교 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 및 상업 지역입니다.

주변에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 토성역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

부산 서구 초장동 일대는 문화, 관광(감천문화마을 인접) 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특이한 혐오시설은 지도상 확인되지 않으나, 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(구민정)의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 다수의 근저당, 압류, 가압류 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 권리 소멸 여부 확인에 주의를 요합니다.

* 건축물대장상 소재지와 등기부상 지번의 차이가 존재하여, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 서구 초장동의 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치한 근린주택입니다. 현재 2층 근린생활시설, 3-4층 주택, 5층 오피스텔 등으로 복합적으로 사용되고 있어 임대 수익 창출 및 자가 이용 모두 가능한 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인(구민정)의 보증금 1억원 인수 가능성, 복잡한 권리관계, 건물대장과의 차이 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부산 서구 초장동의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 근린주택 (상가, 주택, 오피스텔)

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (상가, 주택, 오피스텔)

* 토지 및 건물 규모 대비 감정가 고려 시 시세차익 기대 가능성

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,204,835,790원입니다.

권리 분석 결과, 구민정 임차인의 보증금 100,000,000원이 인수될 가능성이 있으며, 이는 낙찰 시 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있습니다.

또한, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 복잡한 권리관계를 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로 형성될 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 가능 금액 및 리스크 프리미엄을 감안하여 3,300,000,000원 내외로 제안합니다.

이는 감정가의 약 78.5% 수준이며, 인수될 보증금을 고려한 총 부담액을 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.