나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4965 [2] 부산광역시 북구 구포동 516 명가팰리스 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도(2,3호선)"덕천역" 남서측 인근에 위치하는 명가팰리스 9층 903호 및 13층 1303호로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선(덕천역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건내 9층 903호 및 13층 1303호로서,
(사용승인일: 2022.04.26)
·외벽: 석재마감 및 페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등(추정),
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1)-9층 903호: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
·기호(2)-13층 1303호: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)
<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경4965 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 북구 구포동 516 명가팰리스 13층 1303호

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 14층 건물 (2022년 4월 26일 사용승인)

용도: 업무시설 (오피스텔)

건물면적 (전용면적): 28.17㎡ (약 8.52평)

건물면적 (공급면적): 약 40.74~40.91㎡ (약 12.3~12.4평)

토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.9354㎡ (약 1.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 금액 정보

감정가: 165,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, 부산도시철도 2, 3호선 "덕천역"에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집된 지역으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2, 3호선 덕천역과 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 약 10M 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 8월 14일 접수된 허희진의 가압류 (갑6) 입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑7(강제경매), 갑8(가압류), 갑9(압류) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

을구 1번 순위의 주택임차권 (권리자: 김유진)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 145,000,000원

* 전입일자: 2022년 12월 15일

* 확정일자: 2022년 11월 11일

* 대항력: 있음

3.4. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 145,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 임대차 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 인수되는 보증금액은 명확히 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 물건은 2022년 4월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 건물에 해당합니다. 총 60세대로 구성되어 있으며, 해당 호실은 13층에 위치합니다.

4.2. 주변 상업 환경

건물 주위로 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 덕천역 인근에 위치하여 유동인구가 많고 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.3. 용도

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이는 해당 지역의 상업적 특성과 부합합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 편의시설

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비, 공동현관, 개별난방, 도시가스설비 등이 완비되어 있어 생활에 필요한 기본 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 부산도시철도 2, 3호선 덕천역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 시내버스 정류장이 가까이 있어 광역적인 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 145,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 예상보다 증가할 수 있습니다.

6.2. 중복 사건 가능성

물건 정보에 '중복사건'으로 표기되어 있어, 향후 경매 절차에 변동이 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 소음 공해

건물 인근에 기찻길이 있어, 창문을 열어둘 경우 기차 통과 소음이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로서, 덕천역 초역세권에 위치하여 입지적 장점이 명확합니다. 신축 건물이라는 점은 유지보수 측면에서 유리하며, 역세권이라는 점은 임대 수익 및 환금성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 145,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 단점입니다. 이는 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 또한, 기찻길 소음과 중복 사건 가능성 등 추가적으로 고려해야 할 사항들이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 용이성 및 선호도가 높습니다.

* 역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 덕천역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 예상 총 투자 비용 가능성: 인수되는 임차인 보증금 145,000,000원을 고려한 실질적인 투자 가치 산정이 필요하며, 낙찰가에 따라 투자 비용을 조절할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 부산 북구 구포동의 신축 오피스텔로, 덕천역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 정보는 제한적이나, 유사 평형의 오피스텔 전세가 약 1억 500만원 수준으로 확인됩니다. AI 추정 시세로는 전용 면적당 단가 약 820만원/평으로, 본 건(약 8.52평)의 경우 약 9,840만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 경매 물건의 감정가는 165,000,000원으로, 이는 직접적인 시세나 임대 수익률 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 감정가는 경매 절차상의 기준 가격으로 활용됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라 산정하면 다음과 같습니다.

* 감정가: 165,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 145,000,000원

* 이 규칙을 적용하여 잠재적 입찰가의 하한선은 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 볼 수 있습니다.

165,000,000원 - 145,000,000원 = 20,000,000원

이를 바탕으로, 해당 물건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우, 매수인이 부담하게 될 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금) 은 약 165,000,000원 ~ 175,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

중요 참고사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 특정 규칙에 따라 산정된 것이며, 실제 경매에서의 낙찰가는 입찰 경쟁률, 임차인 배당 현황, 추가적인 권리 관계 변동, 시장 상황 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰가 결정 시에는 이러한 요소들을 종합적으로 신중하게 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.