나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4965 [1] 부산광역시 북구 구포동 516 명가팰리스 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 부산도시철도(2,3호선)"덕천역" 남서측 인근에 위치하는 명가팰리스 9층 903호 및 13층 1303호로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도 2,3호선(덕천역) 및 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상14층 건내 9층 903호 및 13층 1303호로서,
(사용승인일: 2022.04.26)
·외벽: 석재마감 및 페인팅마감 등,
·내벽: 벽지마감 등(추정),
·창호: 샷시창호임.

이용상태

·기호(1)-9층 903호: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.
·기호(2)-13층 1303호: 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비, 공동현관설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 10M 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(2020-10-21)(소로2-49)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(기준높이 110m 최고높이 155m)<건축법>, 철도보호지구(철도보호지구)
<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경4965 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 516 명가팰리스 9층 903호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 6천 2백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

1.2. 건물 정보

건물명: 명가팰리스

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 9층 903호

전용면적: 28.17㎡ (약 8.52평)

* 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

사용승인일: 2022년 04월 26일

내부 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보, 주차, 공동현관, 개별난방, 도시가스 설비 등

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.94㎡ (약 1.49평)

토지지분: 4.9354㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, 부산도시철도 2, 3호선 "덕천역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 부산도시철도 2, 3호선 덕천역 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 북서측으로 약 10미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 소로 2류(폭 8m-10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 북부산신용협동조합의 근저당권(2024년 05월 24일 접수, 84,000,000원)입니다.

이 외 등기부등본 상 기재된 강제경매, 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소기준권리보다 나중에 설정되었거나, 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰 시 기존의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요' 언급되나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 허희진

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 08월 03일

확정일자: 2022년 07월 20일

배당신고일자: 2025년 02월 13일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

* 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 차임이 0원인 점은 이례적이므로, 보증금 전액 회수 가능 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 224,000,000원

주요 등기 내용: 소유권이전 2번 신탁등기 말소, 북부산신용협동조합 근저당 (말소기준권리), 허희진 강제경매 (말소), 안정현 가압류 (말소), 북구 압류 (말소), 북부산신용협동조합 임의경매 (말소).

3.5. 권리분석 종합

권리관계는 비교적 명확한 편으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸됩니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 허희진 씨의 보증금 1억 4천만원입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 부담할 부분은 없을 것으로 예상되나, 배당 상황 및 임차인의 실질적인 보증금 회수 여부는 중요한 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

덕천역 인근의 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔, 상가, 숙박시설 등이 혼합되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 환경

도보권 내에 덕천역을 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 매우 우수합니다.

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 여부

본건 주변 지역에 특별히 알려진 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다. 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복사건

'중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대해 다른 경매 절차가 진행 중이거나 과거에 있었던 이력이 있을 수 있습니다. 이는 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

5.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 허희진 씨의 보증금 1억 4천만원은 '인수 보증금 0원'으로 표시되어 있습니다. 그러나 차임이 0원이라는 점은 이례적이므로, 보증금 전액 배당 여부 및 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 기타

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 상태 및 하자 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 북구의 핵심 상권이자 교통 요지인 덕천역 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

경매 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부(인수 보증금 0원으로 표기)와 '중복사건'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

신축 건물이라는 장점을 활용하여 임대 수익을 기대할 수 있으나, 주변 오피스텔 공급 현황 및 공실률, 향후 시장 변화 등을 종합적으로 분석하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 부산지하철 2, 3호선 덕천역을 도보로 이용 가능한 초역세권.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 깔끔하고 현대적인 시설.

* 풍부한 임대 수요: 오피스텔, 상가, 업무시설이 밀집된 지역으로 꾸준한 임대 수요 기대.

* 편리한 생활 인프라: 상업, 금융, 의료 등 다양한 편의시설 접근성 우수.

8. 시세 분석

부산 북구 구포동 명가팰리스 및 인근 덕천역 주변 유사 크기(전용면적 약 28㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 현황을 분석한 결과, 해당 물건의 시장 가치는 감정가인 1억 6천 2백만원보다 다소 높게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

유사 물건들이 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이에서 매물로 나와 있으며, 실제 거래는 1억 6천 5백만원에서 1억 7천 5백만원 수준에서 이루어지고 있는 것으로 추정됩니다.

다만, 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며(인수 보증금 0원), 중복 사건이라는 특이사항이 있으므로, 실제 입찰가 산정 시 이러한 리스크 요인을 고려하여 시장가 대비 할인된 가격으로 접근할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6천 2백만원

현 시세 추정가: 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원

인수 보증금이 0원이고 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸되는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로도 경쟁력이 있을 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 및 중복사건 리스크를 감안하면, 시세 대비 약 10~15% 할인된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천만원 사이로 제안합니다.

가장 적정하다고 판단되는 입찰가는 1억 5천 5백만원 수준입니다.

이는 예상 시세 범위 내에서 권리 분석상의 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 관련 서류 재확인, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.