나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113173 [1] 부산광역시 서구 서대신동2가 35-6 툇마루 가 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 "서대신1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 "툇마루 가" 제11층 제1102호로서, 인근은 공동주택(아파트), 주상용건물, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "부산도시철도 1호선 동대신역"이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상16층 건물 내 제11층 제1102호로서,
(사용승인일: 2020.08.03.)

외벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 도시철도(2022-07-13)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재> 가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타사항: 본건이 소재한 토지등기사항전부증명서상 1987년6월5일자로 지상권설정이 등기되어있는바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건 소재지 토지등기사항전부증명서상에 지하철도 소유를 목적으로 한 부산교통공사의 지상권설정이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경113173 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 구덕로315번길 5 (서대신동2가) 11층1102호 (툇마루 가)

* 용도: 아파트

* 건축물 사용승인일: 2020년 8월 3일

* 총 층수: 16층 중 11층

* 감정가: 258,000,000원

1.2. 면적 정보

* 토지 면적 (대지권): 10.43㎡ (약 3.15평)

* 건물 면적 (전용 면적): 44.79㎡ (약 13.55평)

* 건물 면적 (공급 면적): 명시되지 않음 (일반적으로 전용 면적보다 넓음)

1.3. 매각 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 "서대신1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택(아파트), 주상용 건물, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다.

* 부산도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

2.3. 토지 이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.

* 토지 이용 계획상 도시철도(저촉)로 지정되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 12월 16일자 부산지방법원 서부지원 강제경매개시결정 (갑4) [cite: 집합건물 등기부요약]

* 말소 예정 권리: 강제경매 개시결정 및 그 이하의 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 인수 대상 권리

* 선순위 임차권: 주택도시보증공사 (김 )

* 임대차 보증금: 280,000,000원

* 전입일자: 2021년 12월 20일

* 확정일자: 2021년 11월 1일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수) [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항]

* 선순위 임차권: 황석철

* 임대차 보증금: 0원

* 전입일자: 2024년 9월 10일

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

3.3. 별도 등기 및 기타 권리

* 별도 등기: 토지 등기사항전부증명서상 지하철도 소유를 목적으로 한 부산교통공사의 지상권이 설정되어 있습니다 (1987년 6월 5일 등기). 이는 매수인이 인수할 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다. [cite: 주의사항, 기타참고사항, 물건명세서 참고사항]

3.4. 권리분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택도시보증공사(김 )의 임차권 (보증금 2억 8,000만 원)은 대항력이 있어 매수인이 인수합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 부산교통공사의 지상권도 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 소재지는 공동주택, 주상용 건물, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 단지 내 상권을 형성하고 있습니다.

* 서대신1동행정복지센터와 인접하여 행정 업무 및 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 배후 수요

* 주변 공동주택 단지들을 기반으로 한 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 위치한 상업 시설 및 교통 요지로 인해 외부 유동 인구 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 다수의 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 편리한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 부산대학교병원이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 동대신초등학교, 서대신1동초등학교, 부산서중학교, 부산서여자고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 교통시설

* 부산도시철도 1호선 동대신역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 김 )의 임대차 보증금 2억 8,000만 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 부산교통공사의 지상권 설정으로 인한 토지 이용의 잠재적 제약이 있을 수 있습니다. [cite: 주의사항, 기타참고사항]

* 토지 이용 계획상 도시철도 저촉 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)이나, 선순위 임차권 및 부산교통공사 지상권 설정 등 복잡한 권리관계로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 명확한 권리 분석과 인수되는 보증금 및 지상권의 영향력을 충분히 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 도시철도 1호선 동대신역 인근으로 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변에 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 258,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

* 또한, 부산교통공사의 지상권 설정도 인수될 수 있습니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 인수되는 보증금 280,000,000원을 고려할 때, 본 물건의 경우 인수 보증금이 감정가를 초과하므로, 매수인의 실질적인 권리 가치는 낮게 평가될 수 있습니다.

* 낙찰 후 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 합리적인 범위 내에서 형성되도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 10,000,000원 으로 제안합니다. 이는 인수 보증금 280,000,000원을 제외한 순수한 매수인의 투자 금액을 나타냅니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.