나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20728 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 정현리 573-2 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20728 [3] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 정현리 573-2 대지 경매

• 사건번호: 2025타경20728
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 정현리 573-2
• 용도: 대지

마산지원 경매4계 2025타경20728 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 정현리 573-2 | 감정가: 19,915,500원 | 최저가: 13,941,000원 | 용도: 대지

1. 마산지원 2025타경20728 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 마산지원에서 진행하는 2025타경20728 (3) 부동산 강제 경매 사건으로, 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 정현리 573-2에 소재한 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 해당 토지의 용도는 '대지'로 등재되어 있으나, 현황은 '농경지 및 일부 하천 등'으로 이용 중입니다. 감정평가액은 19,915,500원이며, 매각 대상은 토지 일부 지분으로, 총 토지 면적 561.00㎡ (약 169.70평) 중 140.25㎡ (약 42.42평)가 매각됩니다. 건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 제시외 면적도 없습니다. 본 경매는 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 공유자 우선매수 신고가 있으며, 주의사항으로 공유지분 매각이므로 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다. 또한, 토지의 일부가 소하천구역 및 접도구역에 저촉되는 점이 최저매각가격에 반영되었습니다. 지상 수목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 본 토지는 맹지이며, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '농경지 및 일부 하천 등'으로 이용 중입니다.

1.2. 입지 조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 위치하며, 감정평가요약표 상 일련번호별로 다음과 같은 위치 및 환경 특성을 보입니다.

일련번호(1)과 (2)는 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '괴정마을회관' 북동측 인근 및 '마산정신요양원' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 순수 산림지대로 구성되어 있습니다. 이 지역까지 차량 접근이 불가하며, 제반 교통 사정은 매우 불편한 것으로 조사되었습니다. 토지는 사다리형의 급경사지 또는 부정형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

일련번호(3)은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대현리 소재 '대현마을회관' 남측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통입니다. 본 건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 사정은 보통입니다. 토지 형태는 사다리형의 완경사지로서 현재 농경지 및 일부 하천으로 이용 중입니다.

세 필지 모두 인접 도로 상태는 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 각 일련번호별로 상이합니다. 일련번호(1)은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지이며, 일련번호(2)는 농림지역, 다수의 가축사육제한구역, 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지입니다. 일련번호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 마산지원에서 진행하는 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 공유물 분할의 복잡성이나 공동 소유 관계를 내포하고 있습니다. 가장 중요한 권리 사항은 공유자 우선매수권으로, 신고된 공유자가 법적 절차에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이 권리 행사는 1회에 한정됩니다. 본 건과 관련하여 등기부상 말소 기준 권리 이외의 추가적인 권리 관계는 제공된 정보만으로는 파악하기 어려우나, 일반적으로 강제 경매 절차에서는 매각으로 인해 소멸되는 권리들이 많으므로 권리 관계 자체는 비교적 명확해질 가능성이 높습니다. 다만, 공유지분 매각으로 인한 낙찰 후의 명도 및 소유권 행사 과정에서 기존 공유자와의 협의가 필수적으로 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 진북면은 창원시의 일부로서, 전반적으로 농업 및 임업이 발달한 전원 지역의 특성을 가집니다. 특히 일련번호(1)과 (2) 지역은 순수 산림지대로 차량 접근이 어렵고 교통이 불편하여 상업 시설과의 연계성이 매우 낮습니다. 일련번호(3) 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지대로, 주변 마을회관이나 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성은 상대적으로 양호합니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 중심 상권은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 따라서 본 물건의 상권은 전원 생활 또는 농업 활동을 지원하는 수준의 국지적 상권에 해당한다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건지는 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 생활 편의 시설 접근성에서는 차이를 보입니다.

일련번호(1)과 (2) 지역은 차량 접근이 어렵고 교통이 불편하여 기본적인 생활 편의 시설 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 기준 시점 현재 활, 잡목, 잡초 등이 무성하여 출입이 곤란하고, 육안으로 분묘 소재 여부를 식별하기 어려워 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

일련번호(3) 지역은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 상대적으로 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. '대현마을회관'이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황은 농경지 및 일부 하천으로 이용되고 있어, 현재 이용 상태에 따른 불편함이나 추가적인 개발 관련 사항을 고려해야 합니다.

공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 향후 소유권 행사 및 이용에 있어 기존 공유자들과의 관계 설정이 중요함을 시사합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자 및 이용에 있어 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '맹지'라는 점입니다. 법적으로 도로에 접하지 않아 토지 이용 및 건축 행위에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 비록 일련번호(3)의 경우 차량 접근이 가능하다고는 하나, 이는 인접 토지를 경유하는 경우일 가능성이 높으며, 정식 도로와의 접합 여부는 별도 확인이 필요합니다.

둘째, '토지 일부 지분 매각' 건입니다. 낙찰자는 토지의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 소유하게 되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용이나 처분에 있어 제약이 따릅니다. 공유물 분할 소송 등으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

셋째, '소하천구역 및 접도구역' 저촉입니다. 이는 해당 토지 위에 건축 행위나 개발 행위를 할 경우 관련 법규에 따른 제한을 받게 됨을 의미합니다.

넷째, '지목과 현황의 차이'입니다. 공부상 지목은 '대'이나 현황이 '농경지 및 일부 하천 등'으로 이용 중이라는 점은, 향후 지목 변경이나 개발 시 행정적인 절차 및 허가 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

다섯째, 일련번호(1), (2) 지역의 '차량 접근 불가' 및 '급경사지', '자연림 상태'는 사실상 접근 및 활용이 매우 제한적임을 의미합니다. 또한, 분묘 존재 가능성도 잠재적 리스크입니다.

여섯째, '가축사육제한구역', '보전산지', '임업용산지' 등 각종 토지 이용 제한 규제가 존재하여 개발 용도로 활용하기에는 제약이 많습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진북면의 비교적 외곽 지역에 위치한 토지의 일부 지분 매각 건으로, 다양한 토지 이용 제한과 맹지, 공유지분이라는 구조적 한계를 동시에 가지고 있습니다. 특히 일련번호(1), (2) 지역은 산림지대로서 접근성이 매우 낮고 활용이 어려울 것으로 판단됩니다. 반면, 일련번호(3) 지역은 계획관리지역에 해당하며 농경지 및 일부 하천으로 이용되고 있어 상대적으로 접근성이 양호한 편이나, 여전히 맹지이며 소하천구역, 접도구역 등의 규제를 받습니다. 공유자 우선매수권이라는 특이사항 또한 낙찰 후의 권리 관계에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 전반적으로 볼 때, 본 물건은 토지의 지리적, 법적 제약 조건이 다수 존재하여 일반적인 부동산 투자 관점에서 접근하기에는 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약할 수 있습니다.

첫째, '경매 물건'이라는 점입니다. 공유지분 매각이 이루어지더라도, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 특히 공유물 분할 소송 등을 통해 향후 소유권이 명확해지거나, 다른 공유자와의 협의를 통해 단독 소유권을 확보할 수 있다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

둘째, '계획관리지역'에 해당하는 일련번호(3) 지역은 잠재적인 개발 가능성을 가지고 있습니다. 비록 현재 맹지이고 제약이 많지만, 향후 도로 확보나 규제 완화 시 활용 가치가 높아질 수 있습니다.

셋째, '농경지 및 자연림'으로서의 가치를 고려할 수 있습니다. 농업용 토지나 임업용 토지로의 활용, 혹은 전원 생활을 위한 부지로서의 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 관련 법규 준수 및 토지 이용 계획에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

넷째, '가격 메리트'입니다. 여러 제한 사항과 공유지분이라는 점을 고려할 때, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. 하지만 낮은 가격으로 인한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매4계