나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20728 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20728 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75 임야 경매

• 사건번호: 2025타경20728
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75
• 용도: 임야

마산지원 경매4계 2025타경20728 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75 | 감정가: 3,172,800원 | 최저가: 2,221,000원 | 용도: 임야

1. 마산지원 2025타경20728 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20728 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75

용도: 임야

감정가: 3,172,800원

토지면적: 1943.81㎡ (약 588.7평)

토지 지분 면적: 971.9052㎡ (약 294.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

* 공유지분 매각이며, 민사집행법 제140조 소정의 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었습니다.

* 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성이 있습니다 (분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

* 일련번호(1)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '괴정마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 순수 산림지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 400m 제한 조례 참조), 보전산지, 임업용산지.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다. 기준시점 현재 활·잡목 및 잡초 등이 무성하여 출입곤란 등으로 육안으로는 식별하기 어려운 분묘 등이 소재할 수 있는 바, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

* 일련번호(2)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '마산정신요양원' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 순수 산림지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 600m 제한 조례 참조, 그 외 지역 800m 제한 조례 참조), 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다. 기준시점 현재 활·잡목 및 잡초 등이 무성하여 출입곤란 등으로 육안으로는 식별하기 어려운 분묘 등이 소재할 수 있는 바, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

* 일련번호(3)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대현리 소재 '대현마을회관' 남측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건 부근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사지로서 농경지 및 일부 하천으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조), 접도구역, 소하천구역(대현 1천).

공부와의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황 '농경지' 및 '일부 하천' 등으로 이용 중입니다.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다.

제시목록 외의 물건: 없습니다.

임대관계: 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75에 위치한 임야입니다. 크게 세 필지로 나뉘어 있으며, 각 필지별로 위치한 환경과 접근성이 상이합니다.

일련번호(1)과 (2)는 순수 산림지대에 속하며, 마을회관이나 요양원 인근에 위치하나 차량 접근이 매우 불편하고 맹지인 상태입니다. 자연림 상태의 급경사지로, 산림 보호 및 공익용 산지로 지정되어 있습니다.

반면, 일련번호(3)은 대현마을회관 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 이곳은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 상대적으로 교통사정이 나은 편입니다. 사다리형의 완경사지로 현재 농경지 및 일부 하천으로 이용 중이며, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 지역은 도시개발사업(진북동지구, 진북산업단지 조성 등)이 추진되거나 계획된 사례가 있어, 넓은 의미에서는 지역 개발의 잠재력을 가진 지역으로 볼 수 있습니다. 이는 마산 지역의 주거 중심축이 서마산 지역으로 이동하는 추세와 맞물려 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 사건입니다. 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 공유자우선매수 신고가 있습니다. 이는 해당 지분에 대한 우선매수권을 가진 공유자가 경매 절차에 참여할 수 있음을 의미합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정되므로, 이에 대한 이해와 준비가 필요합니다.

또한, 물건의 특이사항으로 '분묘기지권'이 언급되어 있습니다. 지상에 분묘가 존재할 경우, 이를 위한 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 현재 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하므로 경매 진행 시 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 산림지대와 농경지가 혼재된 임야로, 주변의 개발 상황은 지역별로 차이를 보입니다. 일련번호(1,2)의 산림지역은 상업시설이나 편의시설로부터 거리가 있으며, 접근성이 낮아 상권 형성과는 거리가 먼 지역입니다.

일련번호(3) 지역은 농경지 및 일부 하천으로 이용되고 있으며, 대현마을회관 인근으로 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지대입니다. 이곳은 기본적인 생활 편의시설(마을회관, 버스정류장 등) 이용이 가능하나, 본격적인 상업 기능을 기대하기는 어렵습니다.

다만, 창원시 마산합포구 진북면 일대는 도시개발 및 산업단지 조성 사업이 추진되거나 계획되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야로, 직접적인 주거 또는 상업 활동과는 거리가 있습니다.

일련번호(1,2)의 경우, 차량 접근이 어렵고 교통이 불편하여 주거 및 생활 편의성이 매우 낮습니다. 주변이 순수 산림지대임을 고려할 때, 기본적인 생활 시설 접근은 어렵습니다.

일련번호(3)의 경우, 대현마을회관 남측 인근에 위치하며, 농경지 및 하천으로 이용 중입니다. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 상대적으로 기본적인 생활 접근성이 있습니다. 하지만 일반적인 주거 지역으로 보기에는 어렵습니다.

진북면은 전반적으로 농업 및 산림업이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업시설이나 문화시설보다는 농촌 생활 환경에 기반한 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 세 필지 모두 맹지이며, 일련번호(1,2)는 차량 접근이 불가할 정도로 교통이 불편합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 있어 심각한 제약이 될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 육안으로 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 사용 및 개발 시 예상치 못한 법적 문제나 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 수목 평가: 지상 수목은 토지에 포함하여 평가되었으나, 경제적 가치가 미미한 수목으로 판단되었습니다. 실제 활용 시 수목 처리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 불일치 (일련번호(3)): 공부상 지목은 '대'이나 현황 '농경지' 및 '하천'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위 시 관련 법규 및 인허가 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 개발 행위 제한: 각 필지별로 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 접도구역, 소하천구역 등 여러 법규에 의한 개발 제한이 존재합니다.

7. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 경매 물건의 특성상 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 지분 매각이므로 단독 소유보다 저렴하게 접근할 수 있습니다.

* 지분 투자: 전체 토지의 절반 지분으로, 향후 공유자들과의 협의를 통해 전체 토지의 활용 방안을 모색하거나, 지분을 매각하여 시세 차익을 얻는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 진북면 일대에 진행 중이거나 계획된 도시개발 및 산업단지 조성 사업은 장기적인 관점에서 해당 지역의 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다. 특히 계획관리지역으로 지정된 일련번호(3)은 잠재적 개발 가능성이 있습니다.

* 산림 자원 활용: 임야로서 산림 경영, 임업, 또는 자연휴양림 조성 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 공유지분 매각, 맹지, 접근성 불량, 분묘기지권의 존재 가능성 등 여러 제약 요소를 가지고 있습니다. 특히 일련번호(1,2)의 경우, 산림지역으로서 접근성이 매우 낮아 활용에 어려움이 예상됩니다.

반면, 일련번호(3) 지역은 계획관리지역에 해당하며 현황 농경지 및 하천으로 이용 중이고, 차량 접근이 가능하다는 점에서 다른 두 필지에 비해 상대적으로 활용도가 높을 수 있습니다.

공유자우선매수권이 행사될 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부 불확실성 등은 투자 결정 전 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 필수적으로 요구합니다.

잠재적인 지역 개발 계획과 지분 투자의 관점에서 접근할 수 있으나, 위에 언급된 위험 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

9. 주의 및 권고사항

* 현장 방문 필수: 지분 매각 물건의 특성상 반드시 현장을 직접 방문하여 토지의 정확한 위치, 현황, 접근성, 주변 환경, 분묘 존재 여부 등을 상세히 확인해야 합니다.

* 법률 및 권리 분석 강화: 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 성립 여부, 토지이용계획 및 제한사항 등을 전문가와 함께 철저히 검토하시기 바랍니다.

* 지분 활용 전략 수립: 향후 다른 공유자들과의 협의 방안, 지분 매각 또는 전체 토지 활용 방안 등에 대한 구체적인 계획을 수립해야 합니다.

* 측량의 필요성: 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 분묘 처리 관련 문제: 분묘 존재 시 이장 또는 관련 법규 검토 등 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.1.마산지원 2025타경20728 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20728 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75

용도: 임야

감정가: 3,172,800원

토지면적: 1943.81㎡ (약 588.7평)

토지 지분 면적: 971.9052㎡ (약 294.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

* 공유지분 매각이며, 민사집행법 제140조 소정의 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

* 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가되었으며, 정확한 위치 및 경계 등의 확인을 위해서는 측량이 필요한 것으로 조사되었습니다.

* 맹지이며, 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성이 있습니다 (분묘가 소재하는 경우 이를 위한 분묘기지권의 성립 여부 불분명).

감정평가서 요약 요향표: 토지감정요항표

* 일련번호(1)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '괴정마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 순수 산림지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 400m 제한 조례 참조), 보전산지, 임업용산지.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다. 기준시점 현재 활·잡목 및 잡초 등이 무성하여 출입곤란 등으로 육안으로는 식별하기 어려운 분묘 등이 소재할 수 있는 바, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

* 일련번호(2)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대티리 소재 '마산정신요양원' 동측 근거리에 위치하며, 주변은 순수 산림지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 600m 제한 조례 참조, 그 외 지역 800m 제한 조례 참조), 산림보호구역, 공익용산지, 보전산지, 임업용산지.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다. 기준시점 현재 활·잡목 및 잡초 등이 무성하여 출입곤란 등으로 육안으로는 식별하기 어려운 분묘 등이 소재할 수 있는 바, 경매 진행 시 유의하시기 바랍니다.

* 일련번호(3)

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 대현리 소재 '대현마을회관' 남측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건 부근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사지로서 농경지 및 일부 하천으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조), 접도구역, 소하천구역(대현 1천).

공부와의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 현황 '농경지' 및 '일부 하천' 등으로 이용 중입니다.

기타 참고사항: 지상에 소재하는 경제적 가치가 미미한 수목 등은 토지와 일괄 거래되는 바, 당해 토지에 포함하여 평가하였습니다.

제시목록 외의 물건: 없습니다.

임대관계: 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 추곡리 산75에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 이 지역은 크게 세 개의 개별적인 구역으로 나뉘어 있으며, 각각 다른 환경적 특성과 접근성을 보입니다.

일련번호 (1)과 (2)에 해당하는 지역은 순수한 산림 지대로, 마을 회관이나 요양원과 가까운 인근에 위치하고 있지만, 차량 접근이 매우 어렵고 맹지에 해당합니다. 자연림 상태의 급경사지로 이루어져 있으며, 보전산지 및 임업용산지 등으로 지정되어 있습니다.

이에 반해, 일련번호 (3) 지역은 대현 마을 회관 남측 인근에 자리하고 있으며, 단독 주택과 농경지가 혼재된 지대입니다. 이곳은 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 상대적으로 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다. 현재 농경지와 일부 하천으로 이용되고 있는 완경사지의 사다리형 토지이며, 계획관리지역으로 지정되어 향후 개발 가능성을 가지고 있습니다.

이 지역 주변으로는 진북동지구 도시 개발 사업과 진북 산업 단지 조성 등 다양한 개발 사업이 추진되거나 계획 중에 있습니다. 이는 창원시 마산 지역의 개발 축이 서마산 지역으로 이동하는 추세와도 맥락을 같이 합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되는 사건으로, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, '공유자우선매수신고'가 접수된 상태입니다. 이는 법적으로 우선매수권을 가진 공유자가 존재하며, 해당 공유자가 경매 절차에서 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있음을 의미합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정되므로, 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

또한, 물건의 특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지 지상에 분묘가 존재할 경우, 이를 보존하기 위한 권리가 발생할 수 있음을 시사합니다. 현재 육안으로 식별되지 않는 분묘의 소재 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 상황입니다. 따라서 경매 진행 시 분묘 존재 여부와 그에 따른 법적 문제에 대해 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건의 주된 용도는 임야로, 대부분 산림 지역과 농경지로 구성되어 있어 일반적인 상업 시설과는 거리가 있습니다.

일련번호 (1)과 (2)에 해당하는 산림 지역은 마을과 인접해 있지만, 차량 접근이 매우 제한적이고 교통이 불편한 지역입니다. 따라서 상업 활동이나 편의 시설 이용과는 거리가 멀며, 현재로서는 실질적인 상권 형성이 어려운 환경입니다.

일련번호 (3) 지역은 대현 마을 회관 근처에 위치하며 농경지 및 하천으로 이용 중입니다. 이곳은 기본적인 생활 편의 시설(마을 회관, 버스 정류장 등) 이용은 가능하나, 활발한 상업 기능을 기대하기는 어렵습니다.

다만, 창원시 마산합포구 진북면 일대는 향후 도시 개발 및 산업단지 조성 사업이 계획되어 있어, 이러한 개발 사업들이 장기적으로 해당 지역의 간접적인 경제 활성화에 기여할 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 임야이므로 직접적인 주거 또는 일상생활과는 거리가 있습니다.

일련번호 (1)과 (2)의 산림 지역은 차량 접근이 매우 어렵고 교통이 불편하여 주거 및 생활 편의성이 현저히 떨어집니다. 주변 환경이 순수한 산림 지대이므로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 접근이 어려운 상황입니다.

일련번호 (3) 지역은 대현 마을 회관 인근에 위치하며, 농경지 및 하천으로 이용 중입니다. 이곳은 차량 접근이 가능하고 버스 정류장이 가까이 있어 상대적으로 기본적인 생활 기반 시설 이용에 대한 접근성은 확보되어 있습니다. 하지만 이러한 조건이 일반적인 주거 지역으로서의 편의성을 보장한다고 보기는 어렵습니다.

진북면 지역은 대체로 농업과 산림업이 중심이 되는 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 문화 시설보다는 농촌 생활에 필요한 편의 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각의 복잡성: 본 건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 처분에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 재산권 행사에 있어 번거로움과 잠재적 갈등 요소를 내포할 수 있습니다.

* 맹지 및 낮은 접근성: 모든 필지가 맹지에 해당하며, 특히 일련번호 (1)과 (2)는 차량 접근이 불가능할 정도로 교통이 매우 불편합니다. 이는 토지 활용 및 개발에 심각한 제약을 초래할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 분묘기지권 관련 불확실성: 토지 내에 식별되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 개발 또는 이용 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생을 야기할 수 있습니다.

* 수목의 경제적 가치: 지상의 수목은 토지에 포함되어 평가되었으나, 경제적 가치가 미미한 것으로 판단되었습니다. 따라서 수목 제거가 필요한 경우, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와 현황의 차이 (일련번호 (3)): 해당 필지는 공부상 지목이 '대'이나, 실제로는 '농경지' 및 '하천'으로 이용되고 있습니다. 이러한 불일치는 향후 건축이나 개발 행위 시 인허가 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 개발 행위 제한: 각 필지는 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 산림보호구역, 접도구역, 소하천구역 등 여러 법률에 의한 개발 제한 사항이 적용됩니다.

7. 투자 포인트

* 가격 경쟁력 확보 가능성: 경매 물건은 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회를 제공합니다. 지분 매각이라는 특성상 단독 소유 물건보다 상대적으로 낮은 가격으로 접근할 수 있습니다.

* 지분 투자로서의 기회: 토지의 절반 지분을 소유하게 됨으로써, 향후 공유자들과의 협의를 통해 토지 전체의 활용 방안을 모색하거나, 지분 자체를 매각하여 시세 차익을 실현하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 진북면 일대에서 진행 중이거나 계획된 도시 개발 및 산업단지 조성 사업은 해당 지역의 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다. 특히 계획관리지역으로 지정된 일련번호 (3) 토지는 잠재적 개발 가치가 주목됩니다.

* 임야로서의 활용 가능성: 임야는 산림 경영, 임업 활동, 또는 자연 휴양림 조성 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 공유지분으로 인한 복잡성, 맹지 및 낮은 접근성, 그리고 분묘기지권의 잠재적 위험 요소 등 여러 투자 저해 요인을 가지고 있습니다. 특히 일련번호 (1)과 (2)의 산림 지역은 접근성이 매우 낮아 활용이 어려울 것으로 예상됩니다.

그러나 일련번호 (3)은 계획관리지역에 속하며 현재 농경지 및 하천으로 이용 중이고 차량 접근이 가능하다는 점에서, 다른 두 필지에 비해 상대적으로 높은 활용 가능성을 보여줍니다.

공유자우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 성립 여부의 불확실성 등은 투자 결정 전에 면밀한 현장 조사와 법률적 검토를 필수적으로 요구합니다.

지역 개발 계획과 지분 투자라는 측면에서 잠재적 가치를 기대할 수 있으나, 앞서 언급된 여러 위험 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.

9. 주의 및 권고사항

* 현장 답사 필수: 본 건은 지분 매각 물건이므로, 반드시 직접 현장을 방문하여 토지의 정확한 위치, 현재 상태, 접근성, 주변 환경, 분묘 존재 여부 등을 상세히 확인해야 합니다.

* 철저한 법률 및 권리 분석: 공유자 우선매수권 행사 가능성, 분묘기지권 성립 여부, 토지이용계획 및 각종 제한사항 등에 대해 전문가와 함께 면밀히 검토하시기 바랍니다.

* 구체적인 지분 활용 전략 수립: 향후 다른 공유자와의 협의 방안, 지분 매각 또는 전체 토지 활용 계획 등에 대한 명확한 전략을 사전에 수립하는 것이 바람직합니다.

* 측량의 필요성 검토: 토지의 정확한 위치와 경계를 확인하기 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 분묘 관련 문제 대비: 만약 분묘가 존재할 경우, 이장 또는 관련 법규 검토 등 추가적인 절차와 비용 발생 가능성에 대비해야 합니다.

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마산지원 경매4계