나이스옥션 법원경매 순천 2026타경20 [1] 전라남도 보성군 조성면 봉능리 462 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 조성면 덕산리 소재‘조성남초등학교’북동측 인근에 위치하며, 인근 국도변은 일부 상업용부동산 및 공업용부동산 등이 입지하고, 국도 후면부는 단독 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 남동측 인근으로 2번국도가 통과하는 등 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리형의 나지상태, 일련번호(2)는 세장형의 나지상태, 일련번호(3,4)는 세장형의 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 서측으로 노폭 약 6∼7m, 남측으로 노폭 4m내외의 포장도로와 접함. 일련번호(2): 동측으로 노폭 약 6∼7m, 남측으로 노폭 4m내외, 북측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함. 일련번호(3,4): 동측으로 노폭 약 6∼7m, 북측으로 노폭 4m내외, 남측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법 률>, 접도구역<도로법>이며, 일련번호 3), 4)토지의 용도지역은 계획관리지역이고, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (1500m_닭, 오리, 개, 메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(1,3)의 일부 지상에 식재되어 있는 수목은 수종 및 주수, 현상 및 관리 상태, 인근 토지의 거래관행 등을 감안하여 토지가격에 포함평가하였고, 일련번호(1∼4) 지상에는 과거 영업용품으로 쓰였던 것으로 추정되는 항아리 다수가 산재되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5-가): 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 2004년 07월 01일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 보통임. 외벽: 벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등 일련번호(5-나): 본건은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층건으로서, 일반건축물대장상 2004년 07월 01일에 사용승인되었으며, 현상 및 관리상태는 보통임. 외벽: 적벽돌치장쌓기 및 몰탈위페인팅 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

일련번호(5-가)는 단독주택, 일련번호(5-나)는 창고 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호(5-가,5-나)에 급.배수설비 및 일반적인 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(3,4) 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같은 부합물 및 종물 (기호(ㄱ∼ㄷ))이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(5-가,5-나) 건물내부에 과거 영업용품으로 쓰였던 것으로 추정되는 각종 비품 및 생활쓰레기 등이 산재되어 있음.

물건 비고

일괄매각, 목록1, 3. 수목포함 매각, 목록5. 제시외 건물 창고 및 차양 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2026타경20 (1)

1.2. 소재지

전라남도 보성군 조성면 봉능리 462

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

249,663,720원

1.5. 면적

토지 면적: 1470.00㎡ (약 444.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 185.06㎡ (약 56.00평)

건물 제시외 면적: 36.80㎡ (창고 및 차양 포함)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자 (경매 신청인)

보성군산림조합

1.9. 특이사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록 1, 3의 수목은 매각에 포함됩니다.

* 목록 5의 제시외 건물(창고 및 차양)은 매각에 포함됩니다.

* 목록 1~4 지상에는 과거 영업용품으로 쓰였던 것으로 추정되는 항아리 다수가 산재되어 있습니다.

1.10. 건축물 현황

* 주건물 (일련번호 5-가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 단독주택, 2004년 7월 1일 사용승인.

* 부속건물 (일련번호 5-나): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고, 2004년 7월 1일 사용승인.

* 현상 및 관리 상태는 보통이며, 급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

* 건물 내부에 과거 영업용품으로 추정되는 각종 비품 및 생활쓰레기가 산재되어 있습니다.

1.11. 작성일

2026년 8월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 조성면 봉능리 소재 ‘조성남초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 국도변에는 일부 상업용 및 공업용 부동산이 입지하고 있으며, 국도 후면부는 단독주택 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남동측 인근으로 2번 국도가 통과하는 등 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호(1) 토지는 서측으로 노폭 약 6~7m, 남측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(2) 토지는 동측으로 노폭 약 6~7m, 남측으로 노폭 4m 내외, 북측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.

* 일련번호(3,4) 토지는 동측으로 노폭 약 6~7m, 북측으로 노폭 4m 내외, 남측으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1, 2 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종), 상대보호구역, 접도구역.

* 일련번호 3, 4 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1500m_닭, 오리, 개, 메추리 / 2000m_돼지 / 300m_소_신고대상 / 400m_소_허가대상 / 500m_그밖의가축 / 700m_젖소 / 전축종), 상대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 현황

본 경매는 보성군산림조합의 임의경매 신청으로 개시되었습니다. 등기부상 채무 총액은 약 2,770,219,928원으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 김성자(1992년 이전), 이금숙(2010년 매매)

* 근저당: 보성군산림조합(84백만원, 2019년), 보성군산림조합(30백만원, 2019년), 김성자(50백만원, 2020년)

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단(151백만원, 2021년), 기술보증기금(152백만원, 2021년), 신용보증기금(328백만원, 2021년), 국민은행(73백만원, 2021년), 국민은행(23백만원, 2021년), 신용보증기금(40백만원, 2021년), 전남신용보증재단(19백만원, 2021년), 소상공인시장진흥공단(26백만원, 2021년), 농협은행(311백만원, 2021년), 농업협동조합중앙회(1,480백만원, 2021년)

* 임의경매: 보성군산림조합(84백만원, 2026년)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부상 을구 5번, 보성군산림조합의 근저당권(2019년 9월 11일 접수)이 말소기준권리입니다. 이에 따라 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 바 없습니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현장 조사 시 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 보증금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 방문 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

주변 단독주택 및 토지 거래에 대한 구체적인 시세 정보 또는 JSON 데이터가 제공되지 않아, 본 물건과 직접적으로 비교할 수 있는 상권 분석 및 시세 분석에 한계가 있습니다. 해당 지역의 유사 부동산 매매 사례 및 현지 부동산 중개업소 등을 통한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 유무를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 검색은 수행되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 조성남초등학교와 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 국도변에 일부 상업 시설이 있으나, 종합적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 부동산 상태 및 관리 문제

* 건물 내부에 과거 영업용품으로 추정되는 각종 비품 및 생활쓰레기가 산재되어 있어, 입주 전 대대적인 청소 및 정리가 필요합니다.

* 토지 지상에 다수의 항아리가 산재되어 있으며, 수목 또한 포함 매각 대상입니다.

* 장기간 방치되었을 경우 건물 노후화 및 유지 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 다수의 가압류 및 채권이 등기되어 있어, 경매 과정 또는 이후에 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. (다만, 말소기준권리 하위 채권들은 소멸될 예정입니다.)

6.3. 미확인 임차인 또는 점유자 가능성

* 임대차 관계가 미상으로, 현재 거주 중이거나 점유하고 있는 임차인 또는 법적 점유자에 대한 권리 관계 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군에 위치한 단독주택 및 토지로, 인근에 학교가 있고 차량 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 감정평가서 상 건물 내외부 및 토지 상태가 정리가 필요한 것으로 보이며, 다수의 채권이 설정되어 있어 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 경매 신청 채권자가 보성군산림조합이므로, 해당 채권자의 입장에서 적정 가격 이하로 낙찰되지 않도록 입찰할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

* 청소 및 리모델링을 통해 주택 또는 주말주택, 요양 시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 보성군 지역의 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 때, 적정가 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 다수의 채권이 말소될 예정으로, 권리관계 정리가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 JSON 형태 시세 데이터가 제공되지 않아, 정확한 시세 분석을 통한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 제공된 감정가는 249,663,720원이며, 일반적으로 경매 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁에 따라 상승하는 경향을 보입니다.

하지만 본 건의 경우, 복잡한 채무 관계와 명도 및 건물 정비 비용 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 감정가와 유사한 수준 또는 약간 상회하는 가격대에서 입찰이 형성될 가능성이 있으나, 이는 현장 조사와 면밀한 시세 조사를 통해 재확인해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 부동산의 최근 실거래가, 인근 부동산 전문가의 자문, 명도 및 수리 비용 추정치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 시장 데이터 부족으로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.