나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50048 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치하는 스위트엠학동 9층 907호, 9층 909호(각 전유면적 : 54.1722㎡)이고, 부근은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등으로 이루어진 도심 대로변 주상지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 내 9층 907호(기호1), 9층 909호(기호2)로서 외벽은 페인트칠, 석재 붙임, 외장재 등 마감. 내벽은 벽지도배 및 타일 등 마감. 창호는 샷시창호임.

이용상태

기호 1,2) 각호, 오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지이고, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건축물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 본건 토지는 남측으로 폭 약30미터의 광대로에 접하고 북측으로 노폭 약10미터의 소로에 접하며 남측과 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 여수시 학동 61-1, 스위트엠 학동 9층 907호 및 9층 909호가 일괄 매각 대상인 오피스텔입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경50048 (1)입니다.

감정가는 379,000,000원 (3억 7천 9백만원)입니다.

건물은 총 전유면적 약 108.34㎡ (각 호실별 54.1722㎡ x 2개)이며, 토지 면적은 17.52㎡ (17.521㎡)입니다.

이는 각각 약 32.79평 (각 호실별 16.39평 x 2개)의 전유 면적과 약 5.30평의 토지 면적에 해당합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 여천신용협동조합으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 상가 건물 등이 밀집한 도심 대로변 주상지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황 또한 보통입니다.

대지권의 목적인 토지는 남측으로 폭 약 30미터의 광대로와 북측으로 노폭 약 10미터의 소로에 접하고 있어 차량 출입에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 매각물건은 전부 매각으로 인해 소멸되는 권리만을 포함하고 있어, 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 여천신용협동조합의 근저당권(채권최고액 261,600,000원)입니다.

이 외에도 소유권이전, 신탁등기말소, 가압류, 압류 등의 다양한 권리들이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 391,398,980원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 현재까지 파악된 권리분석상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 스위트엠 학동 건물은 2020년에 건축된 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로, 총 16층 규모입니다.

여수시립쌍봉도서관 인근, 대로변에 위치하여 가시성이 양호하며, 주변에 다수의 공동주택, 단독주택, 상가 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

지역 내 중심 상권으로, 주거 및 상업 기능이 동시에 이루어지고 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

건물 내부에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기, 옥내주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

외벽은 페인트칠, 석재 붙임, 외장재 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

주변에는 편의점, 마트, 음식점 등 생활 편의시설이 도보 거리에 있으며, 여수시내 중심권으로의 이동이 편리합니다.

특히, 학동 거북 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있고, 관공서 및 여천역 등 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

건물 내에는 시스템 에어컨, 빌트인 냉장고 및 세탁기 등 풀옵션이 제공되는 경우가 많습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 시세 변동 가능성: 신규 오피스텔 및 주거 시설 공급 증가 추이에 따라 공실률 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

* 지역 경기 영향: 여수 지역 경제 상황 및 부동산 시장 동향에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 소음 및 방음: 일부 후기에 따르면, 방음 문제가 단점으로 언급되기도 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 중심부에 위치한 신축급 오피스텔로, 대로변 입지와 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다.

2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다양한 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수하며, 지역 내에서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 진행 시 면밀한 검토와 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 건축으로 현대적이고 깔끔한 시설을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 대로변, 도서관 인근의 중심 상업지구에 위치하여 주거 및 투자 가치가 높습니다.

* 클린 물건: 모든 권리 관계가 말소 예정이므로, 인수 부담 없는 안전한 투자가 가능합니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 공원, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 379,000,000원 (3억 7천 9백만원)

최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 전용면적 26.3727㎡(약 7.98평) 기준이며, 본건은 전용면적 54.1722㎡(약 16.39평) 2개 호실, 총 약 108.34㎡(약 32.79평)이 일괄 매각 대상입니다. 면적 차이가 상당하여 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다.

JSON 분석 결과, 26.3727㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 8월 128,000,000원 (㎡당 약 485.4만원)에, 2026년 4월에는 110,000,000원 (㎡당 약 417.1만원)에 거래되었습니다.

종합적인 시세 및 낙찰가 추정:

본건 감정가(379,000,000원)를 총 전유면적 약 108.34㎡로 환산하면, ㎡당 약 349.8만원 수준입니다. 이는 최근 매매 사례의 ㎡당 가격(약 417.1만원 ~ 485.4만원)보다 낮은 편입니다.

면적이 큰 오피스텔의 경우 ㎡당 단가가 상대적으로 낮게 형성될 수 있으나, 시장 데이터를 고려할 때 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 본건은 2개 호실이 일괄 매각되며, 임차인 현황 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

일반적인 경매 시장 상황 및 본 건의 특성을 고려하여, 감정가 대비 80% ~ 95% 수준에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

현장 조사 및 주변 시세 재확인 후, 보수적으로 접근하여 320,000,000원 ~ 360,000,000원 (3억 2천만원 ~ 3억 6천만원) 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.