나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30158 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 노변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 5층 508호 단위세대로서, 1동의 건물 외벽은 치장벽돌, 치장석재, 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마강, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로서, 평면구성은 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 개별난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 1동 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 중로, 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

-오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경30158 (1) 광주지방법원

2. 물건 세부 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층508호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 상가지대입니다.

* 교통상황: 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정은 우수합니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 대로, 중로, 소로에 접하고 있어 출입도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역에 해당합니다.

4. 건물 구조 및 설비

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 5층 508호 단위세대입니다. 외벽은 치장벽돌, 치장석재, 콘크리트벽체위 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창입니다.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급, 배수설비, 개별난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당권: 우리은행 (56,520,000원) - 말소기준권리, 2022-09-16 접수, 매각으로 소멸 예정

* 주택임차권: 김영세 (170,300,000원) - 2022-09-21 확정, 2022-11-02 전입, 매각으로 소멸 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (170,300,000원) - 2026-01-15 접수, 말소기준권리보다 후순위, 매각으로 소멸 예정

* 등기부채권 총액: 226,820,000원 (을1 근저당 + 을2 주택임차권 + 갑2 강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김영세)

* 보증금: 170,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022-11-02

* 확정일자: 2022-09-21

* 배당신고일자: 2024-11-28

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (제시외 특별한 권리사항 없음)

6. 상권분석

* 광주역 인근의 노변 상가지대에 위치하여 상업시설 및 유동인구의 접근성이 좋은 편입니다.

* 인근에 주거 및 상업 복합 단지가 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

7. 생활정보

* 주거용 오피스텔로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 오피스텔 건물 자체의 관리 및 편의 시설(승강기, 주차 등)이 양호하게 갖추어져 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 전입일자와 확정일자, 보증금 금액 등을 고려할 때 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 현재 정보 상으로는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.)

* 감정가(216,000,000원) 대비 최근 실거래가(2023년 기준 약 157,000,000원 ~ 184,300,000원)를 고려할 때, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 광주시 내에서 소각시설 등 혐오시설 설치 관련 논의가 진행된 바 있으며, 북구 일부 지역(장등동 등)도 후보지로 거론된 사례가 있습니다. 해당 물건지의 구체적인 인접 지역 내 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 오피스텔로, 광주역 인근의 편리한 교통 및 상권 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 주거용으로 이용 가능한 표준적인 오피스텔이며, 제반 설비를 구비하고 있습니다. 권리관계 상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높은 수준임을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 광주역 역세권 및 노변 상가지대라는 우수한 입지 조건

* 매각으로 소멸되는 권리들로 인해 낙찰 후 권리 관계가 깔끔한 상태로 인수 가능

* 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 기대 가능 (단, 임대 내역은 미상)

11. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 권리 관계를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(216,000,000원) 대비 약 90% 수준인 194,400,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 2023년 실거래가 범위(약 157,000,000원 ~ 184,300,000원)보다 높은 수준이지만, 향후 시세 상승 가능성과 경매 경쟁률 등을 고려한 희망가로 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.