나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30097 [1] 광주광역시 서구 화정동 23-37 유탑유블레스 13층1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 광주서초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에 상가, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 13층 1313호로서, 외벽: 화강석 및 인조석붙임, 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 등 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접 합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30097 (1)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 23-37 유탑유블레스 13층 1313호

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사정방주류

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 72,000,000원

토지면적: 5.05㎡ (약 1.5평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.0평)

토지/건물 일괄매각 대상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 화정동 소재 광주서초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다양한 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 도시적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 남측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리는 2025년 10월 24일 접수된 주식회사리체금융대부의 근저당권(채권금액 67,500,000원)입니다. 등기부채권 총액은 67,500,000원입니다.

3.2. 소유권 변동

소유권은 주식회사유탑건설에서 최애란을 거쳐 2022년 5월 25일 매매를 통해 이건우에게 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 본건 경매물건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 임차인 현황은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

등기부 상 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 지역은 상가와 업무시설이 혼재된 상업지구로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 광천터미널, 신세계백화점, 이마트, 유스퀘어문화관, 금호월드 등 대규모 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다. 건물 1층에도 편의점, 음식점, 카페 등의 생활 편의시설이 입점해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

4.3. 교육시설

본건은 광주서초등학교 북측 인근에 위치하며, 학생독립운동기념 도서관 등 교육 관련 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 물건 종류 특성

본건은 오피스텔로서, 일반 주택이나 아파트와는 다른 관리 규정 및 특성을 가질 수 있습니다.

5.2. 법적 제한 사항

토지 이용계획 상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 인근이 술집, 모텔 등이 밀집한 유흥/상업 지구 특성이 있어, 조용하고 주거 안정성을 최우선으로 고려하는 거주자에게는 다소 부적합할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치한 유탑유블레스 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하며 상업지구 내에 있어 잠재적 활용도가 높습니다. 다만, 오피스텔의 특성, 지역 상권의 유흥가 밀집 지역에 대한 고려, 그리고 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항을 투자 결정 시 유념해야 합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보입니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광천터미널, 백화점, 대형마트 등 주요 편의시설이 밀집한 중심상업지역에 위치합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 용이하며 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 높은 층수: 13층에 위치하여 조망권 확보 및 일조량이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(23.14㎡, 약 7.0평) 대비 다소 넓은 면적(31.66㎡ ~ 35.36㎡, 약 9.6평 ~ 10.7평)의 오피스텔들이 2025년 5월 71,000,000원에서 2026년 1월 73,000,000원 사이에서 거래되었습니다. KB시세 상 약 27㎡ 전용면적의 유탑유블레스 단지 내 시세는 5,700,000원/평 수준(약 5,700만원 ~ 6,000만원)으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 72,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가 및 감정가와 비교 시 면적을 고려한 시세 분석이 필요합니다.

8.2. 예상 입찰가 범위

현재 제공된 정보를 바탕으로 현 시세 및 감정가, 유사 면적대의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 사료됩니다. 이 가격대는 주변 시세 및 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 변동 가능성을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.