나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50037 [1] 전라남도 목포시 대성동 222 목포대성엘에이치천년나무아파트 106동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2026타경50037 (1)

채권자: 애OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 목포시 대성동 222 목포대성엘에이치천년나무아파트 106동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 248,000,000원

토지 면적: 52.58㎡ (약 15.91평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

건물 면적은 전용면적으로 추정되며, 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

목포대성엘에이치천년나무아파트는 전라남도 목포시 대성동에 위치하며, 2015년 12월에 준공된 총 1391세대 규모의 대단지 아파트입니다. 단지 인근에는 목포대성초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 목포시청, 우체국, 세무서 등 주요 관공서와 전남중앙병원, 중앙시장 등의 생활편의시설이 차량 약 2km 이내에 위치하고 있습니다. 홈플러스와 같은 대형 할인마트도 차량 약 5분 이내에 이용 가능합니다.

2.2. 교통 상황

단지 바로 앞에 다수의 버스 노선 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. KTX 목포역이 약 1km 거리에 있어 도보로도 이용이 가능하며, 목포대교는 차량으로 3분, 서해안고속도로는 차량으로 5분 이내에 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본 상의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 을12 근저당권(애큐온저축은행, 219,600,000원, 2022-03-28 접수)을 기준으로, 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (한국토지주택공사, 2016-02-11)

* 갑2: 소유권이전 (이선진, 2016-03-21)

* 을12: 근저당권 (애큐온저축은행, 219,600,000원, 2022-03-28, 말소기준권리)

* 을14: 근저당권 (주식회사 엔씨파이낸스대부, 48,100,000원, 2022-04-19, 말소)

* 갑3: 압류 (해남세무서장, 2025-10-16, 말소)

* 갑4: 가압류 (신용보증기금, 35,394,379원, 2025-10-22, 말소)

* 갑5: 가압류 (전남신용보증재단, 37,318,811원, 2025-11-10, 말소)

* 갑6: 가압류 (오케이저축은행, 9,156,728원, 2025-11-11, 말소)

* 갑7: 임의경매 (애큐온저축은행, 192,051,021원, 2026-01-20, 말소)

* 갑8: 가압류 (광주은행, 2,463,324원, 2026-02-04, 말소)

총 등기부채권액은 352,033,242원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

전입일자(사업일자): 2016-06-07

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

권리분석 결과, 임차인 김 는 대항력 있는 임차인으로 확인되었습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 보증금과 차임이 없는 임차인의 대항력은 법적 해석에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 인수 여부 및 명도 절차를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 요약 상에는 해당 권리가 등기되어 있지 않습니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리인 을12 근저당을 기준으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있어 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 총 등기부채권액이 감정가를 초과하는 점은 채무 불이행으로 인한 경매 진행 상황을 보여줍니다.

4. 상권분석

목포대성LH천년나무아파트가 위치한 대성동은 주거 중심의 택지 개발 지역으로, 비교적 신축 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능하며, 목포시청 및 주요 관공서와도 근거리에 있어 행정 편의성이 높습니다. 대규모 아파트 단지로서의 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 목포대성초등학교가 있으며, 목포혜인여자중학교, 목포정명여자중학교, 목포여자고등학교 등이 근거리에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료: 전남중앙병원 등 종합병원 및 의원급 의료시설 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 중앙시장, 홈플러스 등 재래시장 및 대형마트가 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 대단지 아파트로 관리 시스템이 체계적이며, 주변에 유달산, 조각공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 상황으로, 명도 시 임차인의 권리 주장 및 협상 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 법적 검토 및 적극적인 소통을 통한 해결 방안 모색이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 리스크

총 등기부채권액(352,033,242원)이 감정가(248,000,000원)를 상당히 초과하고 있습니다. 이는 해당 물건에 대한 채무가 많음을 시사하며, 낙찰 후 잔여 채무 부담 가능성은 없으나, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

목포시 대성동 및 인근 지역에서 환경 혐오시설 관련 갈등 사례가 뉴스에 보도된 바 있습니다. 현재 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 개발 계획 및 지역 이슈에 따라 향후 주거 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 입찰 전 주변 지역의 개발 계획 및 환경 관련 민원 사항을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 대성동에 위치한 대규모 아파트 단지의 일부로, 비교적 양호한 입지조건, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교육 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 대단지로서의 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그 특이한 임대차 조건, 그리고 총 등기부채권액이 감정가를 초과한다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 대단지 아파트.

* 우수한 교통 접근성 및 생활 편의시설 인접.

* 인근 학교를 통한 양호한 교육 환경.

* 감정가 대비 인근 시세 등을 고려한 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 물건의 감정가(248,000,000원)를 기준으로 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 비용 및 소요 기간, 임차인 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 협상 및 명도 과정에서 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로 이를 반드시 감안해야 합니다. 따라서, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.