나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50048 [1] 전라남도 목포시 산정동 1754 성남빌라다세대주택 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "목포공공도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 시내버스정류장 및 정비된 간선도로망 등 교통시설이 입지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호로서 (사용승인일 : 1997-04-07), 외벽 : 모르타르 위 페인팅마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 67.44㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 장방형의 '다세대주택 부지'임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 왕복 2차로, 폭 약 8M 내외의 아스팔트포장 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2026타경50048 (1)

1.2. 소재지

전라남도 목포시 산정동 1754 성남빌라다세대주택 2층 201호

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 1997-04-07)이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.4. 면적

토지면적: 36.89㎡ (약 11.16평)

토지 지분: 36.89㎡ (약 11.16평)

건물면적: 67.44㎡ (약 20.39평)

건물 지분: 67.44㎡ (약 20.39평)

1.5. 감정가

52,000,000원

1.6. 사건정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 산정동 소재 "목포공공도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택(아파트, 다세대주택) 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 정비된 간선도로망 등 교통 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권이전은 1997년 12월 24일에 김현수 명의로 매매 등기되었습니다. 이후 2025년 10월 21일에 임태호가 20,000,000원의 가압류를 설정하였으며, 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다. 2026년 1월 20일에는 임태호의 신청으로 20,769,481원의 강제경매가 개시되었습니다. 등기부채권 총액은 20,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 정 이 거주하고 있습니다. 특이사항으로 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 전입일자는 2006년 06월 26일입니다.

금액이 미상(또는 0원)이라도 대항력 있는 임차인은 법적 절차에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 2025년 10월 21일자 가압류를 기준으로, 해당 권리 이하의 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 정 이 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 7월의 실거래 사례를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래 금액은 5,000만원에서 5,500만원 사이로 나타났습니다.

* 연화빌라 (2001년식, 74.77㎡): 5,500만원

* 우성빌라 (1992년식, 68.36㎡): 5,000만원

* (1740-4)연와빌라2 (2002년식, 74.455㎡): 5,500만원

본 물건과 면적이 유사한 68.36㎡의 우성빌라가 5,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 5,000만원 내외로 판단됩니다.

4.2. 시세 동향

본 물건의 건물면적(67.44㎡)은 주변 거래 사례의 평균 면적(약 72.53㎡)보다 약간 작습니다. 건축 연도(1997년)는 비교 대상 물건들과 비교 시 중간 수준으로 양호한 편입니다. 감정가 5,200만원은 최근 실거래가 범위(5,000만원~5,500만원)와 유사하나, 본 건의 면적이 약간 작은 점을 감안하면 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건이 위치한 산정동은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 목포공공도서관이 인근에 위치하여 문화 및 교육 접근성이 양호합니다. 주변 지도 검색 결과, 현시점에서는 특별히 우려할 만한 혐오 시설은 파악되지 않습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교가 위치해 있어 통학이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 학군 정보는 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점입니다. 법적으로 인수할 보증금은 없을 가능성이 높으나, 임차인의 점유로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

등기부상 말소기준권리 이하의 권리는 소멸되므로 추가적인 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 권리 변동 가능성은 항상 존재하므로, 입찰 전 최종 매각물건명세서 및 현황 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서 기본적인 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 5,200만원이며, 최근 실거래가는 5,000만원에서 5,500만원 수준입니다. 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 보증금이 0원으로 명시된 특이한 권리관계이며, 이는 명도 과정에서의 불확실성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담이 0원으로 명시되어 있어, 보증금 인수 위험이 없을 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 합리적으로 평가됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 52,000,000원

최근 실거래가 범위: 50,000,000원 ~ 55,000,000원

분석 결과, 본 건의 면적(67.44㎡)은 최근 거래된 68.36㎡(5,000만원)와 유사한 수준으로 거래될 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 0원으로 명시된 상황을 감안할 때, 명도 관련 불확실성 및 잠재적 비용을 고려하여 감정가 이하 또는 최근 실거래가 하단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가 범위: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.