나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30144 [1] 광주광역시 북구 중흥동 326-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "모아타운아파트" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 서암대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 토지구획정리사업지구(사업완료지구) <토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택 및 사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

경량철골조 판넬지붕 단층 주택 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

일반건축물대장상 용도는 주택이나, 현 주택 및 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 용도는 주택이나 현 주택 및 사무소로 이용중
- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30144 (1)

소재지: 광주광역시 북구 중흥동 326-9

용도: 단독주택 (현 주택 및 사무소 이용 중)

감정가: 310,690,000원

토지 면적: 150.10㎡ (약 45.4평)

건물 면적: 68.80㎡ (약 20.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "모아타운아파트" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 남서측으로 서암대로가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편입니다.

토지는 장방형 형태를 띠고 있으며, 서측으로 중로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있고, 토지구획정리사업지구 및 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 1일 접수된 김대용 근저당권 (을3)

인수되는 권리: 조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 명확하지 않아 추가 확인 필요)

등기부채권 총액: 169,000,000원

임차인 현황:

* (주)소림: 보증금 0원, 차임 120,000원, 사업 개시일 2022-05-24, 대항력 있음.

* 임차인 (주)소림은 보증금은 없으나 대항력이 있는 임차인입니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 명도 시 주의가 필요하며 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

4. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하고 있으나, 인근으로 시장 및 상가들이 혼재되어 있어 상업적 기능도 일부 보유하고 있습니다.

최근 주변 연립/다세대 주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 4월, 중흥동 599-28번지 광신맨션 연립 (전용 55.74㎡): 9,000만원 (평당 약 534만원)

* 2026년 3월, 중흥동 689-6번지 대흥맨션 다세대 (전용 67.26㎡): 8,450만원 (평당 약 415만원)

* 2026년 7월, 중흥동 599-28번지 광신맨션 다세대 (전용 55.74㎡): 7,200만원 (평당 약 427만원)

제시된 매매 사례는 주로 소형 연립/다세대 주택으로, 본건과 같이 단독주택 및 넓은 대지면적과는 차이가 있습니다. 따라서 본건의 가치는 주로 토지 가치에 의해 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 서암대로와 인접해 있고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 주택가 및 상가 지역의 편의시설 이용이 가능하며, 시장과도 인접해 있습니다.

* 교육: 주변 지역에는 초중고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점에서 부동산의 가치를 저해할 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)소림 임차인은 보증금이 0원이고 차임이 120,000원이지만 대항력이 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 용도 불일치: 공부상 용도는 주택이나, 현재 주택 및 사무소로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 행정 조치의 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 주택 등)의 정확한 현황과 활용 가능 여부, 철거 필요성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 중흥동에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 개발 또는 증축 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 현재 이용 용도가 공부와 상이한 점은 명도 및 향후 이용 계획 수립 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

감정가는 3억 1천만원으로 책정되어 있으며, 이는 주변 시세 대비 넓은 토지 가치를 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 150.10㎡ (약 45.4평)의 토지는 재건축, 증축 또는 신축 등을 통한 활용 잠재력이 높습니다.

* 양호한 입지: 정비된 주택지대에 위치하며, 주요 도로와 인접하여 교통이 편리합니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 제2종일반주거지역으로 지정되어 주거 기능뿐만 아니라 근린생활시설 등 상업적 활용도 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,690,000원입니다. 토지 면적 150.10㎡(약 45.4평)를 고려할 때, 평당 감정가는 약 684만원 수준으로 산정됩니다.

주변 연립/다세대 주택 매매 사례가 평당 약 415만 원~534만 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가는 해당 토지의 가치를 반영하여 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리 비용, 제시외 건물 처리 비용, 그리고 대항력 있는 임차인과의 협상 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 접근으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 사이로 추정됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.