나이스옥션 법원경매 정읍 2026타경12 [1] 전북특별자치도 정읍시 상동 693-10 두리하이츠연립주택 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 상동 소재 "동신초등학교" 서측 인근에 위치하는 구분건물 『두리하이츠연립주택 4층 402호』로서, 주위환경은 단독주택과 소규모점포 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층 402호로서 외 벽 : 적벽돌 노출쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 조사일 현재 '연립주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남측과 동측으로 2차선, 북측으로 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①)은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합) 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역(중사구역)<도시 및 주거환경정비법>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 정읍지원 2026타경12 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 70,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 전북특별자치도 정읍시 상동 693-10 두리하이츠연립주택 4층402호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 42.77㎡ (약 12.94평)

토지 지분: 42.77㎡ (약 12.94평)

건물 면적: 68.22㎡ (약 20.64평)

건물 지분: 68.22㎡ (약 20.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 정읍시 상동 소재 "동신초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택과 소규모 점포가 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 단지로 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내간선도로와 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 단지 남측과 동측으로 2차선, 북측으로 폭 약 5~6미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(절대금지지역) 및 정비구역(중사구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2012년 12월 11일 접수된 연지새마을금고 근저당(채권금액 45,500,000원)입니다. 본 매각으로 인해 근저당, 가압류, 임의경매 등 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 천 (천순희최운선)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 03월 25일

확정일자: 2019년 02월 21일

배당신고일자: 2026년 03월 13일

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 보증금 50,000,000원에 대해 낙찰자가 인수하지 않습니다. 임차인은 배당을 통해 보증금을 변제받을 예정이나, 배당 결과에 따라 일부 변제받지 못하는 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 시세

본건은 1993년에 건축된 두리하이츠 연립주택으로, 건립된 지 약 30년이 경과하여 노후화가 진행된 상태입니다. 따라서 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2026년에 거래된 유사 연립주택 사례는 다음과 같습니다.

* 1984년식 연립주택 (57.86㎡, 2층): 6,800만원

* 1983년식 연립주택 (55.62㎡, 1층): 7,500만원

2014년식 다세대주택 (68.14㎡, 2층)이 14,000만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 신축 다세대주택으로 본건과 직접적인 비교 대상으로는 적합하지 않습니다. 본건의 감정가 7,000만원은 최근 유사 연립주택 거래 사례와 비교했을 때 적정 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 4층으로, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

단독주택과 소규모 점포가 혼재된 주거지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 시설

"동신초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적 리스크는 매우 낮은 편입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 시장 리스크

건축년도가 오래되어 향후 수리 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 지역 부동산 시장의 전반적인 침체 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경(주거지대, 초등학교 인근)을 볼 때, 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 정읍시 상동의 두리하이츠 연립주택 4층으로, 입지 및 교통 여건이 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 좋습니다. 현재 모든 권리관계가 말소될 예정으로 인수되는 권리나 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 건물의 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성과 지역 부동산 시장의 변동성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 7,000만원은 최근 유사 연립주택 거래 시세와 비교 시 합리적인 수준으로, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 절차 진행이 용이합니다.

* 소형 면적의 연립주택으로 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 유사 연립주택 거래가: 6,800만원 ~ 7,500만원 (면적, 층수 상이)

인수 보증금: 0원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 63,000,000원에서 70,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.