나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100052 [1] 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 114동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대초등학교' 북동측 인근에 위치하는 다대포현대아파트 114층 13층 1304호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건가지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '낫개역'이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 13층 1304호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전 설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남측으로 중로 및 동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지#1(120-1번지) : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2018-08-08)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-08)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 토지#2(300-3번지) : 자연녹지지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제3종일반주거지역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2023-03-08)(접합) 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100052 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 120-1 다대포현대아파트 114동 13층 1304호 (참고: 건물표제부 및 전유부 정보상 해당 호실이 105동으로 표기되어 있어, 실제 현장 확인이 필요한 discrepancy가 있습니다.)

용도: 아파트

감정가: 254,000,000원

토지면적: 37.90㎡ (약 11.47평)

건물면적: 84.88㎡ (약 25.68평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

건축년도: 1993년

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 '다대초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '낫개역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본 건은 북서측으로 광대로, 남측으로 중로, 동측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 대로2류 및 중로1류 등 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대/절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역, 부산광역시 지정문화재보호조례에 따른 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2026년 01월 19일에 접수된 김민희의 강제경매개시결정 등기(말소기준권리)로, 해당 등기부채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 07월 28일

* 확정일자: 2022년 07월 14일

* 배당신고일자: 2026년 04월 01일

* 대항력: 있음.

(주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임에 대한 구체적인 정보가 제공되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원의 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 수도 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

인수되는 권리: 제공된 물건명세서상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, '지상권개요'라는 항목이 있으나 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 이력이 다수 확인되며, 가장 최근의 소유권 이전은 2016년 06월 07일자 매매입니다.

4. 상권분석

지역 상권 특성: 본 건이 소재한 다대동은 대규모 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 기능을 제공하고 있습니다.

최근 실거래 사례:

* 2026년 05월 07일, 19층, 78.3㎡ (약 23.69평) 거래가 173,000,000원.

* 2026년 06월 10일, 6층, 84.88㎡ (약 25.68평) 거래가 225,000,000원. (본건과 동일 면적)

* 2026년 06월 09일, 1층, 73.4㎡ (약 22.21평) 거래가 186,000,000원.

시세 분석: 위 실거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건(84.88㎡)의 현 시세는 약 225,000,000원 수준으로 판단됩니다. 동일 면적의 6층 매물이 최근 225,000,000원에 거래된 점은 중요한 참고 자료입니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 그리고 '낫개역' 주변 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교육시설: '다대초등학교'가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

교통: 부산 도시철도 1호선 '낫개역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 좋습니다.

단지 정보: 다대현대아파트는 1993년 9월에 사용 승인되었으며, 총 15개 동, 2181세대로 구성되어 있습니다. 총 주차 대수는 835대로, 세대당 약 0.38대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. 최고층은 25층이며, 본 건은 13층입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 가장 큰 리스크 요인은 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있더라도, 이 보증금이 배당 절차에서 전액 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

건물 노후화: 1993년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

자료 discrepancy: 최초 제공된 소재지 정보(114동)와 전유부 JSON 정보(105동) 상 동수 표기에 차이가 있어, 실제 현장을 방문하여 정확한 동수를 확인해야 합니다.

토지이용계획의 복잡성: 제3종일반주거지역 외에 다양한 용도지역 및 도로 접합, 각종 보호구역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 재건축이나 개발 시 예상치 못한 제약이 발생할 수 있습니다.

미확인 권리: 물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어, 혹시 모를 지상권 등의 권리 관계를 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 다대동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 가장 큰 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 여부가 경매 절차의 핵심 쟁점이 될 것입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 긍정적일 수 있으나, 실제 배당 결과와 다를 수 있으므로 면밀한 검토가 필수적입니다. 1993년 준공된 아파트로 노후화에 따른 관리 비용 증가 가능성도 염두에 두어야 합니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 권리 관계가 명확하게 정리된다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

합리적인 가격에 인수 시 시세 차익 기대: 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 권리 관계 문제가 해결된다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소 시: 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되어 낙찰자에게 인수 부담이 없다면, 상당한 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 부산 사하구 지역의 지속적인 발전 가능성과 교통망 개선은 향후 아파트 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 6층): 225,000,000원 (2026년 6월 10일)

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원 인수 여부입니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 실제 인수 부담이 없는지, 혹은 얼마만큼 인수해야 하는지에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 실거래가 225,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 추정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

(중요 고지: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 추정한 수치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 법원 집행관 면담, 임차인과의 소통 등을 통해 권리 관계, 인수 여부, 물건의 하자 등을 종합적으로 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않아 분석에 반영할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.