나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30161 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "신안사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 업무용 건물, 오피스텔 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 광주역 등이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 20층 건물 내 제10층 제1015호로서, 외벽: 페인팅, 석재치장 등 마감. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 접한 왕복2차선 포장도로를 통하여 본건 주차장으로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30161 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 10층1015호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평) (전용면적)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

1.4. 가격 정보

감정가: 232,000,000원

1.5. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 20층 건물 내 제10층 제1015호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러, 난방 설비 갖춤.

건축물대장상 건물: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동) 소재, 총 20층, 408실 규모.

1.6. 기타 사항

특이사항: 공동담보

임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, "신안사거리" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 건물, 업무용 건물, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 광주역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 주차장 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-09-16, 56,520,000원)

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 정현영 (확정 2022-10-17, 전입 2022-11-07, 181,400,000원) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-15, 181,400,000원) - 말소 (본건 경매 개시)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

* 보증금: 181,400,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-07

* 확정일자: 2022-10-17

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 237,920,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택임차권 181,400,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 신안동 일대는 상업용 및 업무용 건물, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 특히 광주역 인근은 과거 역세권 상권의 중심지였으며, 최근 대형 오피스 빌딩들이 들어서면서 '오피스 역세권 상권'으로 변화하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

광주역과 인접해 있어 대중교통 이용객 및 철도 여행객의 접근성이 우수합니다. 차량 통행이 용이한 도로망 또한 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.3. 상권 특성

광주역 상권은 교통의 요충지이자 오피스타운으로 기능하고 있습니다. 다만, 과거에는 터미널 이전 등으로 상권 침체를 겪기도 했으나, 최근 오피스 빌딩 입주와 철도 이용객 증가 추세로 재성장 가능성을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 편의점, 카페, 식당가(신안동 먹자골목), NC백화점 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 광주역이 가까이 있어 광주 외 지역으로의 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 밀집 지역으로 단지 내 편의시설과 더불어 주변 상업 시설과의 연계를 통해 편리한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* NC백화점 광주역점: 쇼핑 및 문화 시설 이용 가능.

* 광주역: 기차 이용 편의.

* 인근 식당가 및 편의시설: 일상생활에 필요한 다양한 서비스 제공.

* 혐오시설: 주변에 공식적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 광주시는 신규 소각장 부지 유치에 긍정적인 분위기이며, 과거 혐오시설이 주민친화형 공간으로 재인식되는 추세입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 총액

등기부채권 총액이 237,920,000원으로, 감정가(232,000,000원) 대비 다소 높은 수준입니다.

6.2. 임대 관계 미확인

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명확한 임대 현황 파악이 필요합니다. (다만, 임차인 현황이 제공되었으므로 실제 공실 여부는 확인 필요)

6.3. 대항력 없는 임차인

등기부상 주택임차권(정현영)은 말소 예정이며, 배당 신고일자(2024-11-04) 기준으로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 분석됩니다.

6.4. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 신축 건물(2022년 준공)로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 오피스텔로서 임대 수익 창출이 가능합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 낙찰자가 추가 부담할 부분은 없을 것으로 보입니다. 다만, 채권 총액이 감정가와 유사하거나 높다는 점은 입찰가 산정 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 입지로 향후 개발 가능성 및 시세 상승 기대.

* 대중교통 이용 편리, 광주역을 통한 광역 이동 용이.

* 주변 상업 및 업무 시설 인접으로 직주근접 수요 확보 가능.

* 신축 오피스텔로서 임대 수요 꾸준히 예상.

9. 예상 입찰가

현재 본 건의 감정가는 232,000,000원입니다. 검색된 정보에 따르면, 유사 평형대의 오피스텔 실거래가 및 매물 시세는 2억 2천만원에서 2억 5천만원 이상으로 형성되어 있습니다.

본 건은 권리상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 86% ~ 95% 수준으로, 시세 차익 및 투자 회수를 고려한 가격입니다.

(참고: 입찰가 산정 시에는 반드시 최근의 실거래가, 현재 시장 상황, 임대 수익률 등을 추가적으로 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.