나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30173 [1] 광주광역시 광산구 신가동 1019-2 호반리젠시빌 104동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신가동 소재 '풍영초등학교' 서측 인근에 위치하는 호반리젠 시빌 제104동 제17층 제1704호로서, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시 설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브위 철골트러스 20층건내 제17층 일부로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남측 및 북측으로 연접한 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제3종일반주거지역이고, 제1종지구단위계획구역, 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화 환경보존지역(2016-02-01)(풍영정)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구 (완료)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30173 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신가동 1019-2 호반리젠시빌 104동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지 면적: 45.18㎡ (약 13.67평)

건물 면적: 84.06㎡ (약 25.43평) (공급면적 추정, 전용면적은 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 광주광역시 광산구 신가동에 소재한 '풍영초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다 [cite: Search Result 2].

교통: 단지까지 차량의 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

도로 접근성: 본건 아파트 단지는 남측 및 북측으로 연접한 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 이전: 박도순(2006-12-05), 강수원(2008-11-07), 서효상 외 1명(2015-11-27), 홍지숙(2019-10-04, 공유자전원지분전부이전)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2019-10-04, 169,400,000원) - 말소기준권리

* 압류: 광산구 (2025-04-09)

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2026-01-15, 141,483,084원)

* 등기부채권 총액: 169,400,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, '해당사항 없음'으로 표기되어 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재할 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 확인이 불가능하여, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있어 단지 내 또는 인근 상가 이용이 가능합니다 [cite: Search Result 2, 5, 7]. 광산구 신가동은 수완지구와 인접하여 상권이 발달한 지역에 포함됩니다 [cite: Search Result 8, 15, 19].

5. 생활정보

교육시설: 본건 아파트 단지 서측 인근에 '풍영초등학교'가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다 [cite: Search Result 2].

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 내 상업시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 통상적인 수준을 상정하여 평가되었으므로 별도 면밀한 확인이 필요합니다.

복잡한 토지이용계획: 본건이 위치한 부지는 제3종일반주거지역이며, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 소로3류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 역사문화환경보존지역, 택지개발지구(완료), 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다 [cite: Search Result 3, 9, 10, 11, 12]. 특히 비행안전제2구역(전술)은 소음 또는 개발 제한 가능성을 내포할 수 있어 주의가 필요합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역의 주민 설명회 및 견학 결과, 자원회수시설과 같은 시설이 혐오시설이 아닌 지역 명물로 인식될 수 있다는 사례가 있습니다 [cite: Search Result 14]. 그러나 본건 소재지 인근에 직관적으로 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 상세한 토지이용계획 검토는 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신가동에 위치한 아파트로, 풍영초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있으며, 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지: 풍영초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

교통 편리성: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 접근성을 갖추고 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리가 정리될 가능성이 높아 권리 분석이 상대적으로 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

채권 총액: 169,400,000원

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 고려 가능합니다. 인근 신가동 지역의 아파트 시세는 84㎡ 면적 기준으로 약 2억 6천만원대부터 형성되어 있으며, 유사한 권리 상태 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.