나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30056 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 1층 105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가동 소재 "용서초중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 및 다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리 스라브 지붕 15층 1층 105호로서 외벽 :몰탈위 펜인팅등 마감 내벽 :벽지 및 타일등 마감. 창호 :삿시창호

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설,승강기설비, 소방설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서"아파트"건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동, 서, 남, 서측 도로에 접하며, 남측, 서측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2, 3종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합). 중로1류(폭 20m-25m)(접합). 중로1류(폭 20m-25m) (접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구, 산림하천전원개발관련부서 협의.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상입니다. 기 타 :복도식 입니다.

물건 비고

1. 2026.04.14. 채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금엑에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다" 는 서면이 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경30056 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 530-3 대명궁궐아파트 102동 1층 105호

* 용도: 아파트

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 21.05㎡ (약 6.37평)

* 건물면적: 59.49㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

* 사용승인일: 1992년 02월 19일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치하며, "용서초중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2, 3종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 08일자 도봉세무서장 압류 (갑8)

* 권리내역:

* 소유권이전: 김영숙 (2014.06.30.)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (보증금 71,000,000원, 전입 2020.12.28, 확정 2020.11.13) - 비고: 대항력 없음.

* 압류: 도봉세무서장 (2023.12.08.)

* 압류: 서울특별시 (2024.04.19.)

* 강제경매: 서울보증보험 (2026.01.19.)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 2026년 04월 14일, 채권자 서울보증보험 주식회사(임차권자 한국토지주택공사의 양수인)로부터 "임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 서면이 제출되었습니다. 이는 임차인(한국토지주택공사)의 대항력이 없다는 점과 더불어, 채권자인 서울보증보험이 임차권의 양수인으로서 잔존 임차보증금에 대한 권리를 포기하겠다는 의사를 명확히 한 것으로, 낙찰자는 잔존 임차보증금에 대한 별도의 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변시설: 본 물건은 "용서초중학교" 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 다가구주택 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 상권 특성: 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 용서초중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리하며 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 수월하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축노후도: 1992년 사용승인을 받은 건물로, 건축된 지 약 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 복도식 구조: 복도식 아파트의 경우, 일부 세대는 단열 및 소음 문제에 상대적으로 취약할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. (단, 한국토지주택공사의 임차권은 권리분석상 소멸 예정입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 대명궁궐아파트 102동 1층 105호로, 아파트로 이용 중입니다. 주변에 학교와 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 좋은 편입니다. 권리분석 결과, 인수되는 권리는 없으며 임차인의 대항력 포기 의사로 인해 잔존 보증금에 대한 부담도 없습니다. 다만, 1992년에 건축된 아파트로 노후화가 진행되었고 복도식 구조라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명도 및 법적 리스크가 낮습니다.

* 안정적인 주거 지역: 전주의 주요 주거 지역 중 하나인 송천동에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 05월 04일: 103동 11층 59.49㎡ (70,000,000원)

* 2026년 05월 06일: 101동 3층 59.49㎡ (75,000,000원)

* 2026년 05월 22일: 102동 13층 59.49㎡ (74,000,000원)

* 시세 동향: 최근 2026년 5월 거래된 동일 면적대의 아파트 가격은 7,000만원에서 7,500만원 사이입니다.

* 본 건은 1층으로, 층수 선호도에 따른 가격 조정이 필요합니다. 일반적으로 1층은 저층이므로, 최근 거래 평균가(약 7,300만원)보다는 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가(92,000,000원) 대비 낙찰가율을 고려하고, 1층의 가치를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정에 부담이 적습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.