나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30049 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 418 효자현대 106동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "전주효림초등학교" 북측 월편에 위치 하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 전주천 주변 기존주택지 대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 북측으로 버스승강장 소재 간선도로(용머리로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 유일하게 조성된 1호라인의 10층 1001호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이 터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단 부정형의 토지로서 지반 평탄한 아파트건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약35미터, 서측 및 남측으로 폭 약10미터 포장도로와 접하며 출입구는 남측 및 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거 밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솔유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(효림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다 솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(효림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임. 기호2,3) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로1류( 폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(다솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효림초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30049 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 418 효자현대 106동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지면적: 37.68㎡ (약 11.40평)

토지지분: 37.68㎡ (약 11.40평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.47㎡ (약 21.32평)

건물지분: 70.47㎡ (약 21.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 "전주효림초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 전주천 주변 기존 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 북측으로 버스 승강장이 있는 간선도로(용머리로)가 지나 교통이 편리한 편입니다. 북측으로는 폭 약 35미터, 서측 및 남측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하며, 출입구는 남측 및 북측에 소재합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(다솔유치원, 효림초등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 7월 19일 접수된 김윤한 외 1명의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이 외 다수의 권리(소유권이전, 가압류, 강제경매)가 등기되었으나, 경매 절차가 개시됨에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 등기부채권 총액은 166,000,000원입니다.

임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인과의 관계에서 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계를 현장에서 반드시 확인해야 함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 학교 등이 인근에 혼재되어 있어 주거 생활 편의성이 양호합니다. 전주천이 가까워 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 효자현대

관리사무소 연락처: 063-222-1745

주소: 전북특별자치도 전주완산구 효자동1가 418

사용승인일: 1990년 3월 12일

단지 정보: 총 6개동, 582세대, 최고 15층

주차: 총 400대 (세대당 약 0.69대)

부대시설: 관리사무소, 노인정

친환경 시설: 전기차 충전기 (지상 3대)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무와 보증금/차임은 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 인수 보증금이 없더라도 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연한: 1990년에 사용 승인된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주변 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 감정가는 204,000,000원이며, 최근 실거래가를 고려할 때 시장 가치가 뒷받침될 가능성이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 명확한 점유 관계 확인 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 전주시 완산구 효자동의 생활 편의 시설 및 학군 접근성이 양호한 지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 도로망을 갖추고 있습니다.

* 시장성: 준수한 면적의 아파트로, 지역 내 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계: 말소기준권리 하의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높아 비교적 깨끗한 권리 인수가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

최근 실거래 정보에 따르면,

* 2026년 6월, 13층 (70.47㎡) 매매가 209,000,000원

* 2026년 7월, 1층 (70.47㎡) 매매가 155,000,000원

이었습니다.

본건은 10층으로, 13층 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다. 1층 실거래가는 층별 격차를 보여주는 사례로 볼 수 있습니다.

임대차 관계 미상이라는 리스크를 고려할 때, 감정가 수준에서 약간의 가감 조정이 필요합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 명확한 현장 조사와 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.