나이스옥션 법원경매 전주 2026타경45 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416 우성아파트 106동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 소재 '덕진구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 17층 중 제5층 제505호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감, 창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 단지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지는 4면이 도로와 접하며, 동측으로 접한 노폭 약 25미터의 포장도로로 주출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3류 (폭25m~30m)(대로3-6호선))(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>, 기호(2) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-03-28)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의, 기호(3) 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-03-28)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진북고등공민학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(우성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

등기사항전부증명서상 소재지번(진북동 416, 434, 동소 434-225)의 대지권 비율이 상이하며 개별 산정한 대지권 면적은 약 78.40㎡임 (감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 진북동 416번지에 소재한 우성아파트 106동 5층 505호로, 아파트(연립주택)입니다.

감정평가액은 305,000,000원이며, 토지 면적은 78.40㎡(약 23.72평)이고, 건물 면적은 187.99㎡(약 56.87평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

건축물대장상 사용승인일은 1995년 10월 21일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전주시 덕진구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

제반 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

단지는 4면이 도로와 접하며, 동측으로 약 25미터 폭의 포장도로를 통해 주출입합니다.

지역 지구별로는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(유치원, 초등학교, 중학교), 역사문화환경보존지역 등의 지정이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 전주성가신용협동조합의 임의 경매 신청에 의한 부동산 임의 경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 현재까지의 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전: 한기수(1995.11.18.), 하경훈(2007.02.01.)

말소기준권리: 전주성가신용협동조합의 근저당권(2010.08.27. 접수, 채권최고액 194,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

해당 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 지상권도 존재하지 않습니다.

임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 전주시 덕진구의 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 상업 시설 및 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

집객력 있는 대형 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 지역 내에서의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 '진북동 우성아파트'로, 1995년 10월에 사용 승인되었습니다.

총 18개동, 2102세대의 대단지 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

총 주차 대수는 1175대(지상 4대, 지하 1171대)로 세대당 주차 공간이 확보되어 있습니다.

본 건이 속한 106동은 지상 17층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

주변 교육 시설로는 우성유치원, 전일초등학교, 중앙중학교, 진북고등공민학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항에 기재된 바와 같이, 등기사항전부증명서상의 소재지번(진북동 416, 434, 동소 434-225)과 관련하여 대지권 비율에 차이가 있으며, 개별 산정한 대지권 면적이 약 78.40㎡로 명시되어 있습니다. 이는 권리 분석 시 정확한 면적 및 비율 확인이 필요하며, 향후 재산권 행사에 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보는 전용면적 59.78㎡(약 18.08평) 기준이며, 본 건의 건물 면적(187.99㎡, 약 56.87평)과는 상당한 차이가 있습니다. 따라서 해당 매매 사례 가격을 본 건의 시세로 직접 적용하기에는 무리가 있으며, 면적 차이에 따른 가격 재산정 및 면밀한 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

대단지 아파트로 기본적인 편의시설 및 교통 환경이 갖추어져 있어 거주 가치가 있습니다.

다만, 등기부상의 지번 및 대지권 비율 상이 문제와 건물 면적 차이에 따른 시세 비교의 어려움은 본건의 주요 리스크 요인입니다.

이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

전주시 덕진구의 지역적 특성상 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

대단지 아파트의 이점을 활용할 수 있습니다.

감정평가액 대비 시세 조사를 통해 적정 가격을 산정할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 305,000,000원입니다.

최근 매매 사례(59.78㎡ 기준)는 119,500,000원에서 133,000,000원 사이로, 이는 본 건의 건물 면적(187.99㎡)과 직접 비교하기 어렵습니다.

따라서 감정평가액을 기준으로 하되, 제공된 리스크 요인(특히 대지권 비율 상이)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

또한, 187.99㎡(약 57평)의 공급 면적을 감안하면, 59.78㎡(약 18평) 기준 시세보다 훨씬 높은 가격대로 형성될 가능성이 높으며, 감정가 305,000,000원은 이를 반영한 것으로 보입니다.

리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 85% 수준인 244,000,000원 ~ 259,250,000원을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.