나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100048 [1] 부산광역시 강서구 강동동 1755 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 강동동 소재 ‘북정마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하나, 시외곽지역으로서 대중교통 사정 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

동하향 완만한 경사지대 내 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2).

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

본건 토지 일부 도로공제로서, 개별요인 비교시 이를 고려하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2000.12.05 사용승인된 조적조 샌드위치판넬지붕(현황 아스팔트슁글지붕) 지상1층 건으로서, 외벽 : 사이딩 마감, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

부합물 및 종물

본건 제시외건물 ㉠이 소재하나 구조, 규모, 용도 등으로 보아 대상 물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없거나 미미하다고 판단되며, 세부 내용은 후면 ‘지적 및 건물개황도’ 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물은 지붕은 공부상 ‘샌드위치판넬지붕’이나 현황 ‘아스팔트슁글’지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각포함
-목록1. 지붕은 공부상 ‘샌드위치판넬지붕’이나, 현황 ‘아스팔트슁글지붕’임
-목록2. 일부 도로공제 감안 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100048 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 1755

용도: 단독주택

감정가: 910,382,240원

토지 면적: 801.00㎡ (약 242.3평)

건물 면적: 124.29㎡ (약 37.6평)

건물 제시외 면적: 21.10㎡ (약 6.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 씨앤에이치캐피탈주식회사 (자료상 추정)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 지붕 공부상(샌드위치판넬)과 현황(아스팔트슁글)의 차이, 일부 도로 공제 감안 평가.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 강서구 강동동에 위치하며, 주변은 전, 답, 단독주택 등이 혼재된 농촌 또는 전원 주거 지역 형태를 띠고 있습니다. 북정마을회관에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하나, 시외곽 지역에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태:

토지는 동하향 완만한 경사지에 있는 사다리형 토지로, 현재 단독주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있으며, 2025년 3월 3일부터 2030년 3월 2일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2018년 7월 31일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당입니다.

권리 분석 결과:

등기부등본 상 모든 근저당 및 임의경매 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 김순대

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-26

* 배당신고일자: 2026-03-25

* 대항력: 없음

임차인 관련 주의사항:

김순대 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 비록 보증금이 있으나, 법적으로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재된 점은 특이사항으로, 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강동동 일대는 주로 전, 답, 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다. 주변에 상업 시설이나 유흥 시설 등은 발달하지 않은, 비교적 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량으로 접근하기는 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

편의시설 및 의료시설:

인근에 부산에코델타시티와 같은 신규 개발 지역이 조성되고 있으나, 단독주택지 인근에서 도보로 이용 가능한 상업 시설, 학교, 병원 등 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다. 다만, 차량으로 이동 시 강서구 명지동 및 인근 지역에 병원(웰하이여성아동병원, 명지아동병원 등)과 학교(대저중학교 등)가 위치해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 토지는 2025년 3월 3일부터 2030년 3월 2일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 허가구역 내 토지 거래 시에는 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 지정 목적 및 해제 여부, 향후 허가 절차 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

비행안전구역:

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 이 구역 내에서는 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 군의 협의 및 허가가 필요할 수 있으며, 이로 인해 건축 행위나 토지 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

도로 관련 사항:

감정평가 시 일부 도로 공제를 감안하여 평가되었습니다. 이는 토지 이용에 있어 도로 관련하여 일부 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

건물 상태:

건물의 지붕이 공부상 '샌드위치판넬지붕'이나 현황 '아스팔트슁글지붕'으로 되어 있는 점은 큰 문제는 아니나, 공부와의 차이가 존재합니다.

혐오시설 관련:

현재 제공된 정보 및 검색 결과상, 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)에 대한 구체적인 언급은 없으나, 강서구 생곡마을 인근에 폐기물처리시설 건립이 추진되는 등 개발 관련 이슈가 있어 향후 지역 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 강동동 외곽에 위치한 단독주택 부지로, 현재는 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통은 불편한 편입니다. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 담보 채무는 없는 안전한 물건입니다. 그러나 해당 토지가 비행안전구역 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 법적 제한이 따를 수 있으므로 이에 대한 사전 검토가 반드시 필요합니다. 또한, 주변 지역의 개발 계획(강동동 GB 해제, 복합산업단지 조성 등)이 진행되고 있어 지역의 가치 변동 가능성을 함께 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리상의 안전성:

말소 예정인 다수의 근저당 및 임의경매로 인해 낙찰자의 채무 인수 부담이 전혀 없습니다.

부동산 임의경매:

채권자의 신청으로 진행된 경매로, 법적 절차에 따라 명확하게 진행되는 물건입니다.

지역 개발 잠재력:

강동동 일대가 그린벨트 해제와 함께 복합산업단지 조성 등 개발 계획이 추진되고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에는 주변 시세 분석을 위한 구체적인 JSON 데이터가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 현 시세 및 유사 물건과의 비교를 통한 정밀한 예상 입찰가 산출이 어려운 상황입니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 본 물건의 경우, 토지거래허가구역 및 비행안전구역 지정과 같은 공법상의 제한 사항, 주변 지역의 개발 계획, 그리고 실제 시장에서의 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

향후 정확한 시세 조사를 통해 해당 물건의 가치를 재평가하여 투자 결정을 내리시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.