나이스옥션 법원경매 진주 2026타경11 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 30-2 엘아이지사천리가 111동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 "사남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파드단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 1층 101호로서, (사용승인일 : 2010.05.24.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 아파트임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 동측, 서측 및 북측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2011-08-04)(사천월성2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-37호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-38호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2011-08-04)(소로2-89호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2011-08-04)(사천월성2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-38호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 집합건물은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 관련공부, 외부관찰, 탐문조사 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경11 (1)

* 물건명: 엘아이지 사천리가 111동 1층101호

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 30-2 엘아이지사천리가 111동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 195,000,000원

* 토지 면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

* 건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 "사남초등학교" 북동측 인근에 위치함.

* 부근은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 여건은 보통임.

1.1. 2. 교통 및 도로 상태

* 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통임.

* 남측으로 중로, 동측, 서측 및 북측으로 소로와 각각 접함.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 대지권의 목적인 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(사천월성2지구), 소로1류(폭 10m~12m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합.

* 가축사육제한구역 (전부제한구역).

* 비행안전제6구역 (전술).

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2016년 9월 2일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을4)임.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 254,851,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.2. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 현황 상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 권리 신고 내역 및 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 인근 상권 및 편의시설

* 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 인근에 사남초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있음.

* 단지 내/인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등의 복리시설이 마련되어 있음.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

* 전용 면적: 84.95㎡ (약 25.69평). (분양 면적은 별도 확인 필요)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 1층 101호.

* 사용승인일: 2010년 5월 24일.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 창호: 새시창 구조.

* 설비 내역: 제반 위생설비, 급배수, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있음.

1.4. 2. 단지 정보

* 아파트명: 엘아이지 사천리가.

* 주소: 경상남도 사천시 사남면 월성리 30-2 (월성1길 89).

* 총 동수: 18동.

* 총 세대수: 902세대.

* 주차 대수: 총 176대 (지상 3대, 지하 36대) - 이는 단지 전체 기준이며, 해당 호실의 주차 공간은 별도 확인 필요.

* 최고층: 14층.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 계약 관련 특이사항

* 임대 관계: 미상임. (인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 재확인 필요)

* 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하였음. 관련 공부, 외부 관찰, 탐문 조사 등을 종합적으로 고려하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

1.5. 2. 법규 및 규제 사항

* 토지이용계획 상 비행안전제6구역 (전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 분석 종합

* 본 물건은 사천시 사남면에 위치한 엘아이지 사천리가 아파트로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 양호한 편임.

* 권리분석 상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건으로, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 큰 장점임.

* 다만, 폐문으로 인한 내부 확인 불가 상태는 잠재적인 수리비 또는 하자 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 재확인이 필수적임.

* 비행안전구역이라는 제한 사항이 있으나, 이는 기존 아파트 건물 자체의 이용에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 판단됨. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 주요 강점

* 권리관계가 말끔하여 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 진행이 비교적 용이함.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 추가적인 금전적 리스크가 적음.

* 생활 인프라가 갖춰진 주거 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

* 최근 5월과 6월에 같은 동(111동)에서 거래된 2층(17,500만원), 4층(18,000만원), 5층(19,500만원) 매물이 확인됨.

* 본건은 1층으로, 일반적으로 층간 시세 차이가 존재하며, 1층은 저층의 이점(이동 용이)과 단점(소음, 일조량, 보안 등)을 동시에 가짐.

* 감정가는 195,000,000원으로, 최근 5층 매매가와 동일함.

* 2층 매물이 17,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 1층은 이보다 낮은 가격으로 책정될 가능성이 있음.

1.8. 2. 예상 입찰가

* 적정 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원.

* 본건 1층의 특성과 최근 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려하여, 175,000,000원을 기준으로 입찰가격을 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.