나이스옥션 법원경매 부산 2026타경1016 [1] 부산광역시 동래구 안락동 449-52 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2026.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "한국전력공사 동래지사" 북측 인근에 위치하는 부동산으로 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 노변상가 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 3미터 내외 도로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

제시목록 외의 물건

1)기호㉠(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택으로서 외 벽: 타일붙임 및 몰탈위 페인트 마감 내 벽: 벽지 및 타일마감 창 호: 알미늄샷시창

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1)기호㉠(별첨 '지적 및 건물개황도' 참고) 2)구조, 규모 및 용도 등을 고려할때 영향 별무 할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경1016 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 449-52

신주소: 부산광역시 동래구 명안로26번길 18-6 (안락동)

용도: 단독주택

감정가: 300,578,380원 (삼억 오십칠만 팔천삼백팔십원)

토지면적: 109.80㎡ (약 33.21평)

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

건물 제시외면적: 1.80㎡ (약 0.54평)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매 (부동산)

채권자: 한정상속인 (추정)

특이사항: 형식적 경매, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 안락동 소재 "한국전력공사 동래지사" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 노변상가가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지: 인접 필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 건축물 구조: 시멘트블럭조 슬라브지붕 단층 주택으로, 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 구성되어 있습니다.

* 건축년도: 1978년 6월 23일 준공되어 연식이 있는 건물입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (해운대농업협동조합, 2024.10.31 접수, 채권액 240,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, '지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용이 없어 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 관계에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 240,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 안락동 지역은 주거 밀집 지역에 속하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 노변상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 배후 주거 수요를 기반으로 한 지역 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 곳곳으로 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 상업 시설 및 주거 단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 (마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주거 환경: 단독주택과 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 충렬사, 동래봉생병원 등이 인근에 위치하고 있으며, 온천천이 가까워 산책 등 여가 활동에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 인수 보증금은 없으나 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1978년 준공된 단독주택으로, 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 1.80㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 철거 또는 양성화 등의 추가적인 고려가 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 현재 검색된 정보에서는 직접적인 혐오시설 (예: 하수처리장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부산의 하수처리장 등이 촬영지로 활용되는 사례가 있어, 광범위한 지역 내 혐오시설 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 안락동에 소재한 단독주택으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 입지 조건은 주거 지역으로서 보통 수준이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 건물의 노후화, 임대 관계 미확인, 제시외 건물 포함 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확성: 형식적 경매의 특성상 권리 분석이 상대적으로 용이하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가를 바탕으로 시세 분석 후 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 임대 수익 창출 기회를 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역 가치: 안락동은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 주거 수요를 기반으로 하며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택의 사례로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 다세대 주택들의 전용면적(28.84㎡ ~ 38.442㎡) 대비 매매가는 12,750만원 ~ 16,200만원으로 나타났습니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 면적(109.80㎡, 약 33.2평)이 넓은 점이 중요하게 작용합니다. 안락동 지역의 단독주택 토지 시세 파악이 필수적입니다.

* 건축년도(1978년)를 고려할 때, 건물의 물리적 가치는 낮게 평가될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 감정가 300,578,380원 대비 실제 시장 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 형식적 경매이므로 첫 입찰 시 유찰될 가능성도 있습니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 70% ~ 80% 수준을 기준으로 하되, 철저한 주변 단독주택 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰 범위: 약 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원 (감정가 300,578,380원의 70% ~ 80%)

* 권장 입찰가: 주변 단독주택 시세, 채권액(2억 4천만원) 및 향후 재개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 약 2억 3천만원 ~ 2억 6천만원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (경쟁 상황 및 최종 명도 비용 등을 감안하여 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.