나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10075 [1] 경상남도 거제시 남부면 저구리 235-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 거제시 남부면 저구리 소재 "명사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 자연경관이 뛰어난 명사해수욕장 주변의 일반주택, 농경지, 임야, 학교 등이 혼재된 해안취락지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고평탄하며, 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

남서측, 서측 및 북측으로 폭 약2m 내외의 골목도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(명사초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 목조 아연지붕 단층으로서, (사용승인일자 : 1955) 외 벽 : 시멘트 몰탈 및 몰탈위 페인팅 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지, 내장 타일 등 내장재 마감. 창 호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1) : 단독주택.

설비내역

위생설비 및 수도 시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(㉠ ~ ㉤) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅁ] 매각 포함.
- [목록1] 건물은 제시목록 상 면적(46㎡)과 실측면적(약 65.04㎡)이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10075 (1)

소재지: 경상남도 거제시 남부면 저구리 235-1

용도: 단독주택

감정가: 147,083,680원

토지 면적: 207.00㎡ (약 62.62평)

건물 면적: 46.00㎡ (약 13.91평) (제시외 건물 포함 시 면적 증가, 실측 약 65.04㎡)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 회원신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 "명사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 자연경관이 뛰어난 명사해수욕장 주변의 일반주택, 농경지, 임야, 학교 등이 혼재된 해안 취락지대입니다.

교통 상황: 관내 일반적인 교통 사정은 보통시됩니다. 본건은 남서측, 서측 및 북측으로 폭 약 2m 내외의 골목도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 다소 제한이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(명사초등학교 병설유치원)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

토지 형태 및 이용 상태: 사다리형의 토지로서, 지면은 인접 노면과 등고평탄하며, 현재 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황 (토지):

말소기준권리: 2018년 9월 5일 접수된 회원신용협동조합 근저당 (26,000,000원)

경매개시결정: 2026년 1월 21일 접수된 회원신용협동조합의 임의경매 (13,297,002원)

기타 소유권 이전 내역(이민길, 권정여) 존재.

등기부 현황 (건물):

말소기준권리: 2018년 9월 5일 접수된 회원신용협동조합 근저당 (26,000,000원)

경매개시결정: 2026년 1월 21일 접수된 회원신용협동조합의 임의경매 (13,297,002원)

기타 소유권 보존 및 이전 내역 존재.

총 등기부 채권액: 26,000,000원

임차인 현황:

임대차 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경상남도 거제시 남부면 저구리, 명사해수욕장 인근의 해안 취락지대에 위치하고 있습니다.

주변은 자연경관이 우수한 지역으로, 일반 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모의 지역 기반 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

명사초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

현재 주변의 구체적인 상가 시세나 임대 정보는 제한적이나, 관광지 특성상 시즌별 변동성이 있을 수 있습니다.

주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악된 정보상으로는 없습니다.

1.4. 생활정보

교통: 남서측, 서측, 북측으로 폭 약 2m 내외의 골목길에 접해 있어 차량 진출입이 다소 제한적일 수 있습니다. 대중교통 이용은 관내 일반 수준으로, 버스 노선 등은 제한적일 수 있어 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

교육: 명사초등학교 및 병설유치원이 본건 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 명사해수욕장 인근에 관광객을 위한 기본적인 편의시설이 존재할 수 있습니다. 하지만 종합병원, 대형마트 등은 거제시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동이 필요합니다.

의료: 인근에 병원이나 의원 등은 많지 않아, 응급 상황 발생 시 신속한 대처를 위한 계획이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 건물 사용승인일자가 1955년으로 매우 오래되어 전반적인 상태 점검 및 리모델링 또는 철거를 고려해야 합니다.

건물 면적 상이: 제시목록 상 건물 면적(46㎡)과 실측 면적(약 65.04㎡)이 상당한 차이를 보여, 추후 건축물대장 등재 및 이용 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 63.80㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되므로 총 실제 이용 면적은 더욱 증가합니다.

협소한 도로: 건물에 접한 골목길의 폭이 약 2m 내외로 차량 진출입 및 주정차에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재합니다.

임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 거주 현황 및 명도 시 발생할 수 있는 변수를 사전에 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 남부면의 명사해수욕장 인근에 위치한 단독주택으로, 우수한 자연환경을 자랑하지만, 건물 자체의 심각한 노후화, 등록 면적과 실측 면적 간의 큰 차이, 협소한 도로 접근성 등의 단점을 동시에 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

임대차 관계가 불분명하여 실제 거주 현황 파악 및 명도 절차에 대한 사전 조사가 필수적입니다.

노후된 건물의 리모델링 또는 재건축 가능성을 면밀히 검토하고, 이를 통해 가치를 상승시킬 수 있는 투자 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

명사해수욕장 인근의 뛰어난 자연환경 및 관광 잠재력.

오래된 건물로 인한 현재 저평가 가능성 및 리모델링/재건축을 통한 미래 가치 상승 잠재력.

소규모 해안 취락지대의 특성을 활용한 펜션, 별장 등 특수 목적 용도로의 활용 가능성 (단, 관련 법규 및 건축 가능 여부 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 147,083,680원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현지 시세, 건물 상태, 토지 이용 규제, 명도 가능성, 제시외 건물 및 실측 면적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

요청하신 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 이를 기반으로 한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 현재 시점에서는 감정가를 기본적인 참고 자료로 삼아야 합니다. 건물의 극심한 노후화(1955년 사용승인), 등록 면적(46㎡) 대비 큰 실측 면적(약 65.04㎡) 및 다수의 제시외 건물(63.80㎡) 존재, 협소한 도로 접근성 등은 입찰가 결정 시 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

반면, 명사해수욕장 인근의 우수한 입지적 장점과 토지 면적(207.00㎡)을 고려할 때, 미래 가치 상승 잠재력을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 전문가와 상담하여 유사 물건의 최근 거래 사례 및 실제 시장 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.