나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1663 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 "성동초등학교" 북동측 인근에 소재한 오션펠리스아파트로서 주위는 일반상업지역내 근리생활시설 및 주상복합용과 주택이 혼재해 있으며 동측 인근으로 진하 해수욕장과 명선도가 소재하여 일반적인 환경 보통인 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 츌압 자유로우며 대중교통인 노선버스 정류장도 인근이나 울산광역시내 중심지역에서는 원거리에 소재하여 일반적인 교통사정은 보통으로 사료됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건 중 제5층 제503호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창으로 상태 보통인 건물입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 개벌난방에 의한 온수,급탕설비되어 있으며 공용으로 승강기설비, 옥내소화전 및 화재경보기 설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접도로와 동고 평탄하며 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 6미터의 포장도로에 접하며 도로상태 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) [이하공란］ 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률> [이하공란] 중점경관관리구역 [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1663 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층503호

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 11층 건물 중 제5층 제503호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

토지지분: 30.2256㎡ (약 9.15평)

건물면적: 77.59㎡ (약 23.47평) - 전용면적 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 채권액

감정가: 1억 6,500만원

총 채권액 (등기부 요약): 1억 7,640만 3,628원 (압류, 가압류, 임의경매 등 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 북동측 인근에 위치.

주위는 일반상업지역 내 근린생활시설, 주상복합용지, 주택 등이 혼재.

동측 인근에 진하 해수욕장과 명선도가 있어 관광 및 휴양 환경 우수.

전반적인 환경은 보통 수준.

2.2. 교통상황

차량 출입 용이.

인근에 노선버스 정류장 위치.

울산광역시 중심 지역과는 원거리.

일반적인 교통 사정은 보통.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만).

가축사육제한구역 (축종별 거리제한 250m 미만 축종).

중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을4. 전세권설정 (삼성물산주식회사, 1억 7,000만원) - 2017-11-10 접수. 본 건 경매개시결정 (갑15. 임의경매, 삼성물산, 2026-01-19 접수) 보다 앞서는 권리로서 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 또는 동시에 진행되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 관련 개요란이 비어 있어 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 삼성물산주식회사 (삼 *)

보증금: 1억 7,000만원

차임: 0원

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 없음

비고: 삼성물산주식회사는 말소기준권리인 전세권자로 등기되어 있으며, 해당 전세권은 매각으로 인해 말소 대상입니다. 따라서 본 임차인은 대항력 없는 임차인으로, 보증금의 우선변제권이 없으며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 인수할 가능성은 없습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으며, 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 권리 인수 사항은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

일반상업지역 내 위치하여 근린생활시설 및 주상복합 등이 혼재.

진하 해수욕장 인근으로 관광객 대상 상권 형성 가능성.

인근에 다양한 상업 시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

진하 해수욕장, 명선도 등 관광 명소가 인접하여 휴양 및 여가 활동 용이.

인근 상업지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

5.2. 교육시설

성동초등학교 북동측 인근 위치 (도보 거리 예상).

인근 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상의 모든 권리는 말소기준권리 이후 또는 동시진행으로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

건축물대장 상 특이사항은 확인되지 않았습니다.

현장 확인을 통해 미등기 전세, 유치권 등 특이사항이 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 주변 환경 리스크

가축사육제한구역 지정으로 인한 축산업 관련 제한이 있습니다.

중점경관관리구역 지정으로 인해 건축 행위 시 추가적인 경관 심의 등이 필요할 수 있습니다.

울산 중심 지역과의 거리감이 주요 거주지로 활용 시 단점이 될 수 있습니다.

현재까지의 조사 결과, 해당 주소지 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 울주군 서생면 진하 해수욕장 인근에 위치한 아파트로, 입지적 장점(바다 조망, 관광지 인접)과 함께 일반상업지역 내의 개발 가능성을 가지고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 울산 중심부와의 거리, 지역 상권의 활성화 정도, 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 주변 소음, 미등기 건물 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

바다와 인접한 관광지(진하 해수욕장)에 위치하여 관광객 대상 임대 수익 또는 세컨드하우스로 활용 가능성.

일반상업지역으로 향후 개발 가능성 내포.

아파트로서 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6,500만원

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음, 전세권 말소 예정)

주변 시세 및 물건 상태, 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다. 본 보고서에서는 추가 정보 부족으로 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

현재 감정가는 2026년 1월 19일 배당신고일자 기준으로 산정되었을 가능성이 높으며, 현재 시점(2026년 8월) 기준으로는 가격 변동이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.