나이스옥션 법원경매 창원 2026타경10083 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 산29-1 임야 경매

경상남도 김해시 주촌면 선지리 산29-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10083(창원지방법원 경매5계). 감정가 87,494,400원, 최저가 61,245,000원. 매각기일은 2026-08-26입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10083 [1]
소재지	경상남도 김해시 주촌면 선지리 산29-1
용도	토지
매각기일	2026.08.26
관할법원	창원지방법원 경매5계 (055-239-2115(구내:2115))
이용제한	(저촉)임업용산지, (저촉)준보전산지, 도시지역, (저촉)자연녹지지역, (저촉)제2종일반주거지역, (접함)영농여건불리농지, 가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역

면적

토지면적	20,716㎡ (6,266.59평)

금액

감정가	87,494,400원
최저가	61,245,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	6,124,500원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.15	87,494,000원	유찰
2차	2026.08.26	61,245,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 소재하며, 주위는 농경지, 중소규모 공장 및 성숙중인 주택지대 등으로 주위환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시 됩니다.
형태 및 이용상태: 부정형 완경사지로 자연림상태이나, 일부 하단부는 농경지 등으로 이용중입니다.
인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>
제시목록 외의 물건: 후첨&apos; 지적개황도 및 사진용지&apos; 참조
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건 임야의 제시외 건물은 인접지와 경계부분에 위치하여 정확한 경계확인 등은 지적측량을 요하는 바, 경매진행시 참조 바랍니다.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 매각대상 토지 위에 소재하는 제시외 건물(창고 5동, 붕괴된 주택)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임. 자연림상태이나 ‘일부 하단부는 농경지’로 이용 중이며 분묘가 소재할 가능성이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경10083 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 산29-1

* 용도: 임야

* 감정가: 87,494,400원

* 토지면적: 20,716.00㎡ (약 6,266.9평)

* 매각대상 토지면적: 720.9168㎡ (약 217.9평) (토지 지분)

* 건물: 매각에서 제외 (제시외 건물: 창고 5동, 붕괴된 주택)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 부OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 주촌면에 소재하며, 주위는 농경지, 중소규모 공장 및 성숙중인 주택지대 등으로 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건 인근의 도로여건 등을 고려시 교통상황은 보통시됩니다. 김해시 주촌면은 남해고속도로 서김해IC와 인접하고 있으며, 국도 14호선 대체 우회도로 개설 및 국도 58호 우회도로(계획) 등이 확충되고 있어 교통의 요충지이며 김해시 도로망의 중심축에 위치해 있습니다. 김해 시내버스의 경우 30번 노선이 주촌면을 경유하며, 주촌e편한세상 정류장도 운영 중입니다. 2025년부터는 읍면 순환버스가 순차적으로 도입될 예정으로, 지역 내 이동권 강화가 기대됩니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 준보전산지입니다.

* 주변 시설: 주촌면은 최근 몇 년간 도시개발사업과 산업단지 조성으로 인구가 급격히 증가하며 신도심 중심의 도시화가 빠르게 진행되고 있으며, 주촌선천지구 개발 사업을 통해 아파트 단지, 상업시설, 학교, 공원 등이 조성되고 있습니다. 코스트코 김해점이 개점하는 등 편의시설이 확충되고 있으며, 주촌면 행정복지센터, 도서관 등 공공시설도 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 115,637,751원

* 말소기준권리: 부산신용보증재단 강제경매 (등기부등본 갑47, 2026.01.20. 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수되는 권리: 없음 (본건 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 별도 확인 필요)

* 채권자: 부산신용보증재단 (강제경매)

* 특이사항:

* 공유자 우선매수신고 있음.

* 법정지상권 성립 여부 불분명 (제시외 건물 매각 제외 사유).

* 지분 매각 (720.9168㎡).

* 건물 매각 제외 (제시외 건물: 창고 5동, 붕괴된 주택).

1.3. 상권분석

* 현재 상권: 본건 소재지는 자연림 및 농경지 일부로 이용 중이며, 주위는 농경지, 공장, 주택지대로 구성되어 있어 활성화된 상업지역이라기보다는 지역 기반의 단독 주택 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로 판단됩니다.

* 향후 전망: 주촌면은 '2035 김해도시기본계획'에 따라 장유, 진영을 잇는 도시개발의 주축으로 성장하고 있으며, 주촌선천지구 개발로 인해 대규모 주거 타운이 형성되고 있습니다. 코스트코 김해점 입점, 서김해일반산업단지 조성 등 개발 호재가 풍부하여 향후 지역 가치 상승 및 상권 발전 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 도로 여건은 보통이며, 김해 시내버스가 주촌면을 경유합니다. 2025년부터 읍면 순환버스가 도입 예정이며, 부전~마산 복선전철 등 교통망 확충도 계획되어 있어 광역 접근성이 향상될 전망입니다.

* 편의시설: 주촌선천지구 개발로 코스트코 김해점을 비롯한 상업시설이 확충되고 있으며, 주촌면행정복지센터, 김해지혜의바다도서관 등이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 주촌선천지구 내 초등학교, 중학교 신설이 예정되어 있으며, 김해사랑노인주야간보호센터 등 복지시설도 운영 중입니다. 주촌면 내 초중고 대상 학원들도 다수 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 지분(720.9168㎡)만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 가져올 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 매각에서 제외된 제시외 건물(창고 5동, 붕괴된 주택)에 대해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 소유권 행사 시 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이므로, 인접 토지를 통한 통행로 확보에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 분묘 소재 가능성: 본건 임야는 자연림 상태이나 일부 하단부는 농경지로 이용 중이며, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘 발견 시 개장 및 이장에 따른 추가 비용과 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 물건명세서상 공유자 우선매수신고가 있으나, 매수보증금 미납 등으로 인해 실효될 경우 해당 공유자는 향후 매각 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

* 제시외 건물로 인한 감정가 제한: 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격으로 평가되었으며, 이는 향후 건물 철거 등 추가적인 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 악취 문제: 주촌선천지구 인근 지역이 과거 축사 밀집 지역이었고 악취관리지역으로 지정된 이력이 있어, 주변 개발 및 토지 이용 시 악취 문제에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리에 소재하는 임야 지분 매각 물건으로, 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다. 현재는 자연림 및 농경지 상태이며, 주위 환경은 농경지, 공장, 주택지대가 혼재되어 있습니다. 지분 매각이라는 점, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물이 소재하는 점, 맹지 가능성, 분묘 소재 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 복합적으로 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되었으나, 법정지상권 문제는 낙찰 후에도 부담이 될 수 있습니다. 감정가는 이러한 제약 사항을 고려하여 산정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지 지분 투자: 비교적 소액으로 토지 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 지역 개발 잠재력: 주촌면은 '2035 김해도시기본계획'의 핵심 지역으로, 주촌선천지구 개발, 산업단지 조성, 교통망 확충 등 다양한 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 도시지역 및 주거지역 포함: 토지가 도시지역, 제2종일반주거지역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 등 토지 이용의 유연성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 여러 복합적인 권리관계와 잠재적 리스크(법정지상권 불분명, 맹지 가능성, 분묘 소재 가능성, 공유지분 등)를 내포하고 있습니다. 또한, 제시외 건물이 소재하여 감정평가액이 제한된 점을 고려해야 합니다. 따라서, 단순히 감정가 대비 할인율을 적용하기보다는, 다음과 같은 추가 비용 및 위험 요소를 면밀히 조사하고 이에 대한 합리적인 가치를 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

* 제시외 건물 철거 비용 및 법정지상권 관련 분쟁 해결 비용

* 분묘 발견 시 이장 비용 및 관련 법적 절차 비용

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유자와의 협의 비용

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 협의 비용

상기 제반 사항을 종합적으로 고려한 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 산정된 예상 입찰가로 접근해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 전문가의 추가적인 조사 및 컨설팅을 통해 결정하시기 바랍니다.)

"임차인 현황" 상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 임차보증금은 없습니다.

"금액이 미상이라도 주의 필요" 문구는 본 건의 경우 해당사항 없습니다.1.물건 기본정보