나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20030 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동 12-1 주식회사상신기업 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동 및 월남동4가에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 타일 및 드라이비트 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단으로 사다리형에 유사한 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 2필지 일단으로 현황 북서측, 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 - 기호 (1) 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-07)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> - 기호 (2) 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2013-11-07)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(월포초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 마산지원 2026타경20030 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 패OOOOOOO

감정가: 140,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동 12-1 주식회사상신기업 3층301호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건으로의 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 북서측, 북동측 및 남동측으로 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 2필지로, 일반상업지역에 속하며 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(월포초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권은 (주)상신기업에서 부원기건주식회사, 이후 전민경으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2018년 10월 12일 접수된 패류살포양식수산업협동조합의 근저당(98,000,000원)입니다.

이후 접수된 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 129,186,158원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김수아

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입/확정일자: 2023-07-31

배당신고일자: 2026-02-05

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 김수아의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수되는 권리 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 일반상업지역에 위치하며, 주변으로 주택가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 상가, 음식점, 편의점 등이 소재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 월포초등학교가 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 측면에서도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 상업지역을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 월포초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

오피스텔의 경우 공실 위험은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 다만, 일반상업지역 내 위치하여 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 관련

임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 일반적인 경매 절차에 따른 명도 과정을 거쳐야 합니다.

6.3. 기타

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등 정확한 확인이 어려웠습니다. 공부자료 및 외부 관찰을 바탕으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 마산합포구 홍문동에 위치한 오피스텔로, 일반상업지역에 속하여 입지 조건이 양호합니다. 최근 2년간 매매 시세가 상승하는 추세를 보이고 있으며, 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 물건입니다. 다만, 내부 상태 확인에 제약이 있었던 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 2년간 7천만원에서 1억원으로 시세 상승한 점을 고려할 때, 추가적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 매우 깔끔합니다.

* 상업지역 내 위치하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 동일 건물 내 오피스텔의 거래 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

2024년 2월: 48.96㎡, 7,000만원

2026년 3월: 51㎡, 10,000만원

본 건은 48.96㎡이며, 2026년 3월의 51㎡ 거래가 1억원을 기준으로 현 시세는 약 9,600만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 14,000만원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보이며, 이는 시장 가치가 감정가보다 낮게 형성되었거나, 감정가 산정 시점의 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 거래가 1억원을 상회하는 가격 상승세와 감정가를 고려했을 때, 경쟁이 예상됩니다. 인수되는 권리가 없고, 시세 상승 추세가 긍정적이므로, 보수적으로는 최근 거래가 수준에서, 공격적으로는 감정가 하단까지 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에 따라, 현 시세 및 시장 상황, 그리고 감정가와의 격차를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.