나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22384 [1] 경상남도 통영시 봉평동 352 주공아파트 7동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 '용화사주차장' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 평지의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건 아파트는 현장 조사시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22384 (1)

소재지: 경상남도 통영시 봉평동 352 주공아파트 7동 4층406호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 53.90㎡ (약 16.3평)

토지지분: 53.90㎡ (약 16.3평)

건물면적 (전용면적): 41.98㎡ (약 12.7평)

건물지분: 41.98㎡ (약 12.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정

아파트명: 봉평주공아파트

준공년월: 1980년 12월

동수: 9동

세대수: 440세대

아파트 단지 전체 면적: 18216㎡

주차 대수 합계: 160대 (지상 3대, 지하 0대)

최고층: 5층

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 '용화사주차장' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 대지권의 토지는 동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시일: 2026년 1월 20일 (통영지원 2025타경22384 (1))

* 채권자: 정

* 말소기준권리: 2025년 3월 28일 접수된 정원석 근저당권 (30,000,000원)

* 등기부 요약:

* 2000년 2월 23일: 정순숙 소유권 이전

* 2014년 7월 8일: 김정해 소유권 이전 (매매)

* 2025년 3월 28일: 정원석 근저당권 (30,000,000원, 말소기준권리)

* 2025년 5월 20일: 정원석 근저당권 (15,000,000원)

* 2026년 1월 20일: 정원석 임의경매 개시 (32,268,493원)

* 등기부 채권 총액: 45,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 보증금/임차권: 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 조사되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 '용화사주차장'이 위치해 있으며, 전반적인 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 일부 소로 및 중로 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 내부 마감은 벽지, 타일 등이며 창호는 새시입니다.

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 사용승인일이 1980년으로 노후화가 상당하여 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가능하여, 정확한 내부 상태 확인 및 하자 여부를 알 수 없습니다. 인근 주민 탐문조사 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이므로, 현재 거주자나 임차인과의 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 통영시 봉평동 소재 봉평주공아파트 7동 4층 406호로, 감정가는 49,000,000원입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 건물 노후화 및 내부 확인 불가, 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재합니다.

* 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 취득 시 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 아파트 자체의 기본적인 주거 가치는 유지되고 있으며, 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

* 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 11월: 40.99㎡, 2층, 3,100만원

* 2026년 2월: 41.52㎡, 3층, 2,900만원

* 2026년 4월: 41.98㎡, 1층, 2,800만원

* 최근 전월세 정보:

* 2025년 11월: 41.98㎡, 1층, 보증금 2,500만원, 월세 0만원

* 2026년 4월: 40.99㎡, 3층, 보증금 200만원, 월세 20만원

* 2026년 3월: 40.99㎡, 5층, 보증금 500만원, 월세 15만원

* 시세 분석:

* 본건의 전용면적은 41.98㎡ (약 12.7평)으로, 최근 매매사례와 면적이 유사합니다.

* 최근 실거래가는 2,800만원에서 3,100만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 감정가 4,900만원은 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 반영이 부족한 것으로 판단됩니다.

* 건물이 노후된 점을 감안할 때, 감정가가 고평가되었을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 매매 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 잠재적 리스크(노후화, 내부확인 불가, 명도)를 고려하여, 최근 매매가 하단 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 적정 입찰가 범위: 2,700만원 ~ 2,900만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.