나이스옥션 법원경매 진주 2026타경13 [1] 경상남도 진주시 하대동 610-2 일신아파트 1동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동, "진주제일여자고등학교"에서 북측으로 직선거리 약300 미터 지점에 소재하는 일신아파트 1동 3층 305호로서, 부근은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

1991-09-09 사용승인을 득한 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상11층 건 내 아파트 3층 305호로서 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 목재 및 알미늄샷시 2중 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용 중임

설비내역

위생설비, 급`배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

4면이 도로와 접하고 있으며, 남측과 동측으로 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(접합가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2024-04-23)( 진주제일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(에덴유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바라며, 임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경13 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 610-2 일신아파트 1동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 17,600만원

토지면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

토지지분: 42.42㎡ (약 12.83평)

건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

건물지분: 84.66㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

아파트명: 일신아파트

사용승인일: 1991년 9월 9일

동수: 11개 동

세대수: 258세대

총면적: 26,234.82㎡ (약 7,935.8평)

주차대수: 총 200대

최고층: 11층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 하대동에 소재하며, "진주제일여자고등학교"에서 북측으로 약 300m 지점에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 주택지대이며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 자유롭고, 단지 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 아파트 단지는 4면이 도로와 접하고 있으며, 남측과 동측으로 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다.

* 제한상태: 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(진주제일여자고등학교, 에덴유치원)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리 내역:

* 1991-12-07: 소유권 이전 (심기석)

* 2013-01-31: 소유권 이전 (지현진)

* 2014-11-14: 소유권 이전 (강경자, 매매)

* 2016-08-04: 근저당 (국민은행, 8,580만원) - 말소기준권리

* 2025-02-27: 가압류 (경남신용보증재단, 3,600만원) - 말소

* 2026-01-12: 임의경매개시결정 (한국주택금융공사, 61,342,676원) - 말소

* 말소기준권리: 2016년 8월 4일 접수된 국민은행 근저당권(8,580만원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 채무 총액 (등기부): 12,180만원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으며, 임대차 관계는 확인치 못했으므로 업무 집행 시 반드시 재확인하시기 바랍니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 단지 인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 교육시설: 단지 북측으로 진주제일여자고등학교가 위치하며, 에덴유치원 등 교육기관이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 초, 중, 고등학교 및 유치원 등 교육시설이 단지 인근에 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

* 의료시설: 인근에 병원 및 의원 등이 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 물건 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 마감재, 하자 여부 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계 및 현황이 명확히 파악되지 않았으므로, 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 인수되는 보증금 등에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

* 건축물 노후도: 1991년에 사용 승인을 받은 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 수리 또는 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 하대동에 위치한 아파트로, 양호한 주거 환경과 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 적다는 장점이 있으나, 현장 조사 시 내부 확인의 어려움과 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지로, 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 단지 인근의 교육 시설과 풍부한 생활 편의 시설은 주거 만족도를 높입니다.

* 최근 실거래가 동향을 반영한 합리적인 낙찰가 산정 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 4월 12일: 75.78㎡, 3동, 8층 매매가 14,900만원

* 2026년 5월 2일: 75.78㎡, 3동, 3층 매매가 13,700만원

* 2026년 6월 12일: 84.66㎡, 1동, 2층 매매가 14,900만원

* 감정가는 17,600만원으로, 유사 면적(84.66㎡)의 최근 최고 실거래가는 14,900만원입니다.

* 본건(1동, 3층, 84.66㎡)은 최근 최고 실거래가와 유사한 조건으로, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 15,000만원에서 16,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 물건의 잠재적 가치를 고려하여 15,500만원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.