나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20038 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498 중앙우방아파트 105동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스 · 평가일 2026.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 소재 "마산합포구청" 남측에 위치하며, 주위는 관공서, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 11층 건물 내 6층 605호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등. 창 호 : PVC창호 등.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

븍측으로 왕복 4차선 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25 m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역<경상남도 문화재보호 조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

폐문부재로 인하여 임차관계 및 내부 확인하지 못하였으므로 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2026타경20038 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498 중앙우방아파트 105동 6층605호가 매각 대상입니다.

본건은 아파트 용도로 사용 중이며, 감정평가액은 213,000,000원입니다.

토지 면적은 30.35㎡ (약 9.18평)이며, 토지 지분은 30.349㎡입니다.

건물 면적은 84.96㎡ (약 25.69평)이며, 건물 지분은 84.96㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 삼OOOOOOOO (주로 삼성생명보험주식회사로 추정)입니다.

아파트 정보:

아파트명: 중앙우방아파트

주소: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 1-498

준공일: 1997년 12월 30일

동수: 5개동

세대수: 459세대

건물 최고층: 19층 (해당 물건 105동은 11층 건물)

해당층: 6층

전용면적: 84.96㎡

주차대수: 총 159대 (지상 4대, 지하 13대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 소재 "마산합포구청" 남측에 위치합니다.

주변은 관공서, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 도심 지역입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 사정은 양호합니다. 북측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한) 및 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(2013년 12월 10일 근저당권, 삼성생명보험주식회사) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약:

- 소유권 이전:

- 2003-10-28: 천윤정

- 2003-11-26: 고득용

- 2013-12-10: 이영신 (매매)

- 근저당권:

- 2013-12-10: 삼성생명보험주식회사 (말소기준권리, 144,000,000원)

- 2014-05-16: 삼성생명보험주식회사 (24,000,000원)

- 근저당권:

- 2024-04-23: 주식회사디지비캐피탈 (30,000,000원)

- 가압류:

- 2025-05-26: 삼성카드 (10,075,823원)

- 2025-06-11: 롯데카드 (7,065,974원)

- 2025-06-30: 엔에이치농협캐피탈 (32,000,902원)

- 2025-07-15: 신한카드주식회사 (22,415,200원)

- 2025-07-15: 주식회사케이비국민카드 (27,795,098원)

- 임의경매:

- 2026-01-19: 삼성생명보험주식회사 (94,529,353원)

총 등기부채권액: 297,352,997원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보는 미상이며, 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여 임차관계 확인이 되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 물건명세서 참고사항:

작성일: 2026년 07월 16일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

비고: 폐문부재로 인해 임차관계 및 내부 확인을 하지 못하였으므로 응찰 시 참고해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 마산합포구 중앙동 지역은 창원시의 중심 상업 및 행정 기능이 복합된 지역입니다.

주변에는 마산합포구청을 비롯한 관공서가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설과 상가, 주거용 아파트 단지가 형성되어 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

경남대학교, 창원대학교 등 교육 시설과의 접근성도 비교적 양호하며, 이는 배후 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

Google 검색 결과, 해당 지역 주변에 유해하거나 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 오히려 행정기관 및 상업시설이 밀집되어 있어 생활 편의성은 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경:

중앙우방아파트는 1997년에 준공된 아파트로, 5개 동, 총 459세대로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖춰져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

105동은 11층 건물이며, 해당 물건은 6층에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설:

마산합포구청, 우체국 등 관공서가 인접해 있어 행정 업무 처리가 용이합니다.

아파트 단지 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가:

가장 큰 리스크는 폐문부재로 인해 내부 상태, 수리 필요 여부, 하자 유무 등을 확인할 수 없다는 점입니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

임대 관계 또한 미상으로, 실제 거주자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등 명확히 파악되지 않았습니다.

* 권리관계:

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 채권자(삼성생명보험주식회사 등) 및 가압류 채권자(삼성카드, 롯데카드 등) 내역이 다수 존재하므로, 경매 절차 진행에 변동이 없는지 최종 확인이 필요합니다.

* 기타:

토지이용계획상 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구의 중심 상업 및 행정 지역에 위치한 아파트입니다.

교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

등기부상으로는 권리관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인이 가장 큰 위험 요소입니다.

일반적인 아파트 시장 상황과 본 물건의 입지 조건을 고려할 때, 내부 상태만 양호하다면 재건축 또는 재개발 가능성은 낮으나, 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 확인 불가로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 강점:

창원시 마산합포구의 핵심 지역에 위치하여 행정, 상업, 주거 기능이 잘 갖춰져 있습니다.

마산합포구청 인근으로 안정적인 지역 가치를 보유하고 있습니다.

대중교통 및 도로망이 잘 갖춰져 있어 외부 접근성이 뛰어납니다.

* 시세 상승 잠재력:

인근 지역의 최근 매매 사례를 볼 때, 본 물건과 유사한 면적의 아파트가 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래되고 있습니다. (84.96㎡ 매물이 2026년 3월 215,000,000원에 거래됨)

따라서, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 213,000,000원입니다.

최근 매매 사례 (2026년 3월, 84.96㎡)가 215,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

하지만, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가라는 리스크가 존재하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

감정가의 약 90% 수준인 190,000,000원을 기준으로, 내부 상태에 따라 190,000,000원에서 205,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사를 통해 내부 상태 및 관리 상태를 파악한 후, 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.