나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10078 [1] 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북부동 소재 "양산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 복합판넬, 치장석, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사디리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10078 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 162-2, 진흥에이원 201호

구분: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

면적:

토지: 41.22㎡ (약 12.47평)

건물: 117.92㎡ (약 35.67평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (본 경매 개시 결정 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 중부동에 소재하며, "양산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역 등 일부 도시계획법상의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 31일에 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을13) 입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 다수의 가압류 (신용보증기금, 양산농업협동조합, 부산신용보증재단, 부산시중앙신용협동조합) 및 압류 (국민건강보험공단), 그리고 본 경매 개시 결정을 포함한 임의경매 (중소기업은행, 갑15) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 처리가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박상봉

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-04

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사규진건설

보증금: 5,000,000원

차임: 250,000원

사업자등록일: 2017-06-16

대항력: 있음

권리분석: 주식회사규진건설은 사업자 등록일이 2017년으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 따라서 보증금 500만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

3.5. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 206,653,494원입니다.

4. 상권분석

본건은 양산시 중부동의 일반상업지역에 위치하여 상업 활동 및 업무 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 많아 유동인구 확보에 유리할 수 있으며, 초등학교 인근에 위치하여 배후 수요 또한 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 양산초등학교와 다수의 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건축 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 2층에 위치하며, 승강기, 급배수, 위생, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사규진건설의 보증금 500만원은 인수될 가능성이 높아 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역 등은 향후 건축 행위 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 묶여 경매에 나온 경우, 관련 물건들의 경매 진행 상황 및 낙찰가 등이 본 건의 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

양산시 중부동에 소재한 진흥에이원 201호 오피스텔 경매 물건입니다. 양산초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하나, 대항력 있는 임차인(주식회사규진건설)의 존재가 주요 리스크 요인으로 판단됩니다. 해당 임차인의 보증금 500만원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 보증금 인수 여부를 최종 확인해야 합니다. 또한, 토지 이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용 가치가 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 경매 절차 자체의 권리 관계는 명확한 편입니다.

* 초등학교 및 상업 시설 인접으로 인한 잠재적 수요층이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 제공된 감정가는 203,000,000원입니다.

주요 고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(주식회사규진건설)의 보증금 5,000,000원 인수 가능성.

* 실제 시장 시세 확인 (주변 유사 오피스텔/상가 매매 및 임대 사례 조사 필요).

현 시세 조사가 이루어지지 않은 상태에서, 감정가 203,000,000원과 인수 가능한 보증금 5,000,000원을 고려할 때, 권리 인수 부담을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 195,000,000원 ~ 205,000,000원

추천 입찰가: 198,000,000원

본 추천 입찰가는 제공된 정보와 보수적인 시장 평가를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 현장 조사 및 주변 시세 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최종 입찰 전 반드시 해당 물건에 대한 상세한 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

참고:

주변 지역에 혐오시설이 있는지에 대한 조사는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 수행해야 하며, 현재 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 명확히 확인하기 어렵습니다. 일반적인 상업 및 주거 혼합 지역으로 판단되나, 자세한 내용은 현장 답사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.