나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10069 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 526-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재"검단보건진료소" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장지대로서 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

- 부정형 완경사지로서 공업용 건물부지로 이용중입니다. - 본건 북측으로 세로와 접합니다. - 토지이용계획확인서상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

건물의 구조 및 현상

일련번호(가): 일반철골구조 판넬지붕 2층건물로서, - 외벽: 판넬잇기 마감 등, - 내벽: 판넬잇기 마감 등, - 창호: 샷시창 등입니다. - 이용상황: 공장입니다. 일련번호(나):일반철골구조 슬래브지붕 4층건물로서, - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등, - 창호: 샷시창 등입니다. - 이용상황: 공장(사무실)입니다. 제시외건물: 후첨"지적개황도 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 토지상에 제시외건물(ㄱ~ㄹ) 및 제시외구축물 (ㅁ)은 종물로서 소재하고 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며, 제시외 건물의 감가수정은 건물의 현황 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였습니다.

기계/기구의 현상

상기 기계기구는 현장조사일 작동가능 여부를 확인할 수 없어 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니, 필요시 재확인을 요합니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

- 일련번호(가,나)는 공부상 검단리 526-1, 528-3, 528-4번지 지상에 소재하나, 현황 검단리 526-1 위 지상에 소재합니다. - 본건에 관해 후첨 '사진용지'와 같이 경고문이 부착되어 있어 관련 판결문(울산지방법원 2019가단7173, 2021나14991)을 검토한 결과 검단리 528-3,4번지의 토지를 등기사항전부증명서상 소유자에게 인도하나 주식회사 대영에스씨티가 검단리 528-2,3,4번지에 관해 주위토지통행권이 있다고 판시하고 있는바, 실질적인 통행에는 문제가 없는 것으로 판단하였으며, 일련번호(가,나)의 연관지번인 검단리 528-3,4번지의 등기사항전부증명서상 소유자와 본건의 소유자가 상이하여 발생할 수 있는 이용상 및 공법상 제한의 정도 또는 사용료 지급의무 등은 기타조건에 반영하여 평가하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물, 구축물(관정) 및 기계기구 포함
2. [목록2,3]는 공부상 검단리 526-1,528-3,528-4번지 지상에 소재하나, 현황은 검단리 526-1번지 지상에 소재함
3. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외함
4. 인접토지(검단리 528-2,528-3,528-4)의 전소유자 황동수로 부터 2026.9.21.자로 첨부된 경매사건참고사항이 제출되었으며, 주위토지통행권에 대하여는 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10069 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 526-1

* 용도: 공장

* 감정가: 2,658,400,411 원

* 토지면적: 4132.00㎡ (약 1250.18평)

* 건물면적: 1766.47㎡ (약 534.37평) - 이는 공부상 총 연면적임.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 권재남 (등기부 요약 확인)

* 특이사항:

* 중복 사건 (사건번호 2026타경10069 (1)임)

* 일괄 매각 대상에는 제시외 건물, 구축물(관정) 및 기계기구 포함.

* 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됨.

* 건물(가) (제1동): 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물, 총 연면적 679.72㎡ (약 205.63평)

* 건물(나) (제2동): 일반철골구조 슬래브지붕 4층 건물, 총 연면적 1086.747㎡ (약 328.74평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 부근의 상황: 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 "검단보건진료소" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로서 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 토지의 상황: 부정형 완경사지로서 공업용 건물부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

* 도로 접합: 본건 북측으로 세로와 접하여 차량 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주소: 울산광역시 울주군 곡천검단로 271-27 (웅촌면 검단리)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 9월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,494,000,000원, 을9)이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 채권 총액: 토지 기준 약 21.4억 원, 건물 기준 약 21.3억 원으로, 이는 말소기준권리 및 그 이전 권리들의 합계입니다.

* 주요 권리 관계:

* 소유권: 주식회사지이씨 (2018년 5월 30일 소유권 이전)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (14.94억, 2.844억), 권재남 (3.6억). 이들은 말소기준권리 이하 권리로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 가압류/압류: 근로복지공단, 울주군(울산광역시), 울산세무서 등. 이들 권리 역시 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임의경매 개시결정: 권재남 (2026타경10069), 울산중앙신용협동조합 (2026타경10130). 본 경매는 이들 권리에 의해 진행됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 4,500,000원, 전입일자: 2024-09-23, 대항력: 없음

* 임차인: 안

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-29, 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-12, 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-08-25, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사베스트캅울산지점

* 보증금: 40,000,000원, 차임: 4,500,000원, 전입일자: 2025-09-21, 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사한라이엔지

* 보증금: 0원, 차임: 200,000원, 전입일자: 2025-07-15, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 보고된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리는 소규모 공장지대로, 공장 및 창고시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "검단보건진료소"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 업종 현황: 지역 특성상 제조업 관련 시설이 밀집되어 있으며, 본건 또한 공장 용도로 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "검단보건진료소"가 근거리에 위치하고 있습니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설에 대한 상세 내용은 확인되지 않습니다.

* 교통: 본건 북측으로 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 정보는 미흡합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상 및 공법상 제한:

* 건물 소재 지번 불일치: 공부상 지번(검단리 526-1, 528-3, 528-4)과 달리, 현황은 검단리 526-1번지 지상에 건물이 소재합니다.

* 주위토지통행권: 울산지방법원 판결(2019가단7173, 2021나14991)에 따라 주식회사 대영에스씨티가 검단리 528-2,3,4번지에 주위토지통행권을 가지고 있다고 판시되었습니다. 이는 실질적 통행에는 문제가 없을 것으로 보이나, 인접 토지 소유자와의 관계에서 발생 가능한 분쟁 가능성을 인지해야 합니다.

* 연관 지번 소유자 상이: 건물(가, 나)의 연관 지번(검단리 528-3,4) 등기상 소유자와 본건 소유자가 달라, 이용상 및 공법상 제한, 사용료 지급 의무 등이 발생할 수 있으며, 이는 기타 조건에 반영되어 평가되었습니다. 해당 부분에 대한 낙찰 후 구체적인 확인 및 조율이 필요합니다.

* 중복사건: '중복사건'으로 표기되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 있었을 가능성이 있습니다. 매각 진행 상황 및 타 경매 사건과의 관계를 확인해야 합니다.

* 기계기구 상태: 현장 조사 시 기계기구의 작동 가능 여부 확인이 어려웠으며, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 가동 여부 및 가치에 대한 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리에 위치한 공장 용도의 부동산 임의경매 물건입니다. 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있으며, 소규모 공장 밀집 지역에 위치하여 사업장으로서의 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 채권, 압류, 가압류 등이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나, 건물 소재 지번 불일치, 주위토지통행권 관련 판결, 연관 지번 소유자 상이로 인한 이용상 및 공법상 제한 가능성 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 필수적입니다. 보고된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 규모의 경제: 약 1250평의 토지와 약 534평의 총 연면적을 갖춘 상당한 규모의 부동산입니다.

* 지역적 이점: 소규모 공장들이 밀집된 지역에 위치하여, 해당 업종의 사업장으로 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 권리상 부담은 비교적 적은 편입니다.

* 통행권 확보: 주위토지통행권 관련 판결로 인해 통행 문제는 법적으로 해결된 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,658,400,411 원

* 인수 보증금: 0 원

* 본건의 잠재적 리스크(이용상 및 공법상 제한 가능성, 기계기구 상태 등)와 토지이용계획 상의 제한 사항을 신중하게 고려해야 합니다.

* 특히, 연관 지번 소유자 상이로 인한 제약이 낙찰 후 부동산 활용에 미칠 영향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 상술한 불확실성을 감안할 때, 낙찰가 결정은 감정가의 60% 수준인 약 1,595,040,247원을 하한선으로 고려할 수 있습니다.

* 다만, 이는 일반적인 고려사항이며, 실제 입찰가는 상세한 현장 조사, 법률 자문, 주변 공장 시세 조사 등을 종합적으로 진행한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.